Per il Superbonus in condominio e, più in generale, per i lavori condominiali, il primo trimestre 2022 è stato ricco di novità.
Si tratta di modifiche e aggiornamenti salienti, che impattano in maniera diretta e massiccia sull’operato dell’amministratore condominiale.
Il webinar gratuito del 25 marzo 2022
Prima di entrare nel dettaglio, un annuncio importante.
Il 25 marzo, alle 14,30, sulla piattaforma Gotowebinar si svolgerà il webinar gratuito organizzato da Focus Condominio dal titolo: “Legge di bilancio, Antifrodi, Sostegni Ter: le novità fiscali in condominio” (PER PROGRAMMA E ISCRIZIONI CLICCA QUI)
In quell’occasione, il professor Andrea Cartosio, tra i maggiori esperti italiani di fiscalità condominiale, illustrerà tutte le novità su:
- detrazioni,
- cessione del credito,
- sconto in fattura,
- scadenze,
- modulistica.
E risponderà in diretta alle domande degli amministratori condominiali, risolvendo dubbi e casi concreti.
Superbonus in condominio: novità e aggiornamenti
Come detto, a partire da gennaio 2022, il Superbonus in condominio è stato oggetto non soltanto di numerosi aggiornamenti, ma anche di un ampio dibattito (in parte ancora in corso) che è andato a modificarne la disciplina dal punto di vista normativo e fiscale.
Ripercorriamo in ordine cronologico tutte le principali tappe:
- 1 gennaio 2022: entrata in vigore della Legge 30 dicembre 2021, n. 234 (c.d. Legge di Bilancio 2022)
- 27 gennaio 2022: entrata in vigore del D.L. 27 gennaio 2022, n. 4 (c.d. Sostegni Ter)
- 3 febbraio 2022: nuovo provvedimento dell’Agenzia delle Entrate su cessione del credito e sconto in fattura, con nuovo modello e relative istruzioni per la compilazione
- 14 febbraio 2022: firma decreto Mite (Ministero Transizione Ecologica) sui nuovi tetti massimi di spesa per gli interventi oggetto di Superbonus
- 26 febbraio 2022: entrata in vigore del D.L. 25 febbraio 2022, n. 13 (c.d. correttivo del Sostegni Ter)
- 1 marzo 2022: pubblicazione report Enea sui lavori agevolati con Superbonus (aggiornato al 28 febbraio 2022)
- 3 marzo 2022: aggiornamento sul Superbonus a cura del Servizio Studi della Camera dei Deputati
Passiamo ora brevemente in rassegna tali provvedimenti e documenti.
01/01/2022 – Superbonus in condominio: la Legge di Bilancio 2022
La Legge di Bilancio 2022 è intervenuta su numerosi aspetti inerenti il Superbonus in condominio. Riassumiamo di seguito quelli salienti.
Proroga delle scadenze per il Superbonus in condominio
Ecco i nuovi termini per l’esecuzione di lavori agevolati con il Superbonus (validi sia per i lavori trainanti sia per quelli trainati eseguiti congiuntamente).
– Condomini, persone fisiche (edifici da 2 a 4 u.i) e organizzazioni non lucrative:
- 110% per le spese fino al 31/12/2023
- 70% per spese fino al 31/12/2024
- 65% per le spese fino al 31/12/2025
- ATTENZIONE: il beneficio fiscale va ripartito in 4 quote annuali di pari importo.
– Persone fisiche su edifici unifamiliari:
- 110% per le spese fino al 31/12/2022 (se al 30/06/2022 è già stato eseguito almeno il 30% dei lavori)
– IACP o cooperative:
- 110% per le spese fino al 31/12/2023 (se al 30/06/2023 è già stato eseguito almeno il 60% dei lavori)
Cessione del credito e sconto in fattura
Le opzioni relative a cessione del credito e sconto in fattura hanno le seguenti scadenze:
- 31/12/2025 per gli interventi trainanti e trainati agevolati con il Superbonus
- 31/12/2024 per i lavori oggetto di altri benefici fiscali (ad. es. Bonus Facciate)
Altri aspetti salienti sono i seguenti:
- diventa obbligatorio il visto di conformità per accedere a cessione del credito e sconto in fattura anche per i lavori oggetto di benefici fiscali diversi dal Superbonus
- il visto di conformità, peraltro, diventa obbligatorio anche nell’ipotesi di fruizione della detrazione nella dichiarazione dei redditi, tranne quando questa è presentata direttamente dal contribuente sfruttando la precompilata
- sono detraibili anche le spese relative al rilascio di visto di conformità, asseverazioni e attestazioni
- per asseverare la congruità dei prezzi, i tecnici abilitati dovranno far riferimento anche ai valori massimi stabiliti con nuovo decreto del Mite (vedi sotto)
- non sono invece necessari visto di conformità, asseverazioni e attestazioni per cessione del credito o sconto in fattura relativi ad opere in edilizia libera o il cui importo sia inferiore a 10.000 euro, eseguite su unità private o parti comuni condominiali (ad eccezione del bonus facciate).
- Per quanto concerne il limite di cessioni del credito, si vedano più sotto i capitoli dedicati al Sostegni Ter, al Provvedimento delle Entrate e al “Correttivo” del Sostegni Ter.
Detrazioni fiscali diverse dal Superbonus in condominio
Giusto un cenno a due bonus fiscali di particolare interesse, disciplinati dalla Legge di Bilancio 2022:
- il bonus facciate scende dal 90% al 60% nel 2022
- per l’abbattimento delle barriere architettoniche la detrazione fiscale prevista fino al 31/12/2022 è del 75% e si può fruire in 5 anni.
27/01/2022 – Il decreto Sostegni Ter
Dopo l’accertamento di frodi miliardarie, nel settore dei bonus fiscali per i lavori condominiali (emerse anche grazie a controlli ed azioni di contrasto istituite con il DL 157 del 12/11/2021, c.d. Antifrodi), la nuova contromossa messa in campo dal Governo Draghi si è tradotta nell’articolo 28 del decreto legge 27 gennaio 2022, n. 4 (il cosiddetto Sostegni Ter).
In estrema sintesi, il provvedimento:
- nel caso in cui il contribuente opti per le opzioni alternative alla fruizione diretta delle detrazioni fiscali, ha vietato ulteriori cessioni del credito dopo la prima
- ha consentito una ulteriore cessione per i soli crediti che fossero già stati oggetto di cessione alla data del 7 febbraio 2022.
Attenzione: come vedremo tra pochissimo, queste disposizioni il 25 febbraio 2022 sarebbero state oggetto di nuove modifiche.
04/02/2022 – Cessione credito e sconto in fattura: il nuovo modello delle Entrate
Proprio sulla scia di quanto disposto dalla Legge di Bilancio 2022 e dall’articolo 28 del Decreto Sostegni Ter, il 4 febbraio 2022 l’Agenzia delle Entrate ha predisposto il nuovo modello per esercitare le opzioni di fruizione delle detrazioni relative ai seguenti interventi:
- lavori oggetto di Superbonus 110%,
- ristrutturazione edilizia,
- recupero o restauro della facciata degli edifici,
- riqualificazione energetica,
- riduzione del rischio sismico,
- installazione di impianti solari fotovoltaici e infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici
Invio della comunicazione: quando
Il nuovo modello di comunicazione deve essere inviato:
- entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione
- entro il 7 aprile 2022 per le spese sostenute nel 2021, nonché per le rate residue non fruite delle detrazioni riferite alle spese sostenute nel 2020
ATTENZIONE: con un emendamento al decreto Sostegni Ter approvato il 15 marzo dalla Commissione Bilancio del Senato, il termine del 7 aprile è stato poi prorogato al 29 aprile. Di conseguenza, la precompilata sarà messa a disposizione dall’Agenzia delle Entrate a partire dal 23 maggio 2022.
(CLICCA QUI PER LEGGERE L’ARTICOLO DEDICATO A QUESTO TEMA).
Invio della comunicazione: come e chi
La Comunicazione relativa agli interventi eseguiti sulle parti comuni degli edifici può essere inviata, esclusivamente, mediante i canali telematici dell’Agenzia delle Entrate.
Ad inviarla deve essere:
- l’amministratore condominiale per gli interventi che non necessitano di visto di conformità e attestazione (vedi sopra)
- l’amministratore condominiale o il soggetto che rilascia il visto di conformità per tutti gli altri interventi
- il soggetto che rilascia il visto di conformità per le rate residue non fruite delle detrazioni
Parti comuni condominiali e cessione del credito
Per gli interventi sulle parti comuni condominiali:
- il condomino che cede il credito lo comunica all’amministratore condominiale indicando l’ammontare del credito ceduto e il codice fiscale del cessionario
- l’amministratore condominiale invia ai condòmini che hanno ceduto il credito, il protocollo telematico della Comunicazione
Attenzione: per approfondire che cosa accade qualora l’amministratore condominiale non provveda alla Comunicazione nei modi e nei tempi corretti, leggi quest’articolo.
Divieto di ulteriori cessioni del credito
Il provvedimento delle Entrate chiarisce e ratifica che:
- i fornitori che hanno applicato lo sconto in fattura possono cedere una sola volta il credito, ad altri soggetti compresi gli istituti finanziari
- i crediti che sono già stati oggetto di una cessione entro il 7 febbraio 2022 possono essere ceduti solo un’altra volta ad altri soggetti compresi gli istituti finanziari
Attenzione: come già premesso sopra, queste indicazioni saranno poi oggetto di revisione. Lo vedremo a breve.
Le istruzioni pratiche per compilare il nuovo modello
Oltre al nuovo modello per la comunicazione della cessione del credito e dello sconto in fattura, l’Agenzia delle Entrate ha fornito:
14/02/2022 – Superbonus in condominio: il decreto Mite con i nuovi tetti di spesa
Come premesso sopra, la Legge di Bilancio 2022, comma 28, lettera i) ha stabilito che la congruità dei prezzi per l’ottenimento del Superbonus, debba essere asseverata facendo riferimento anche ai valori massimi individuati da un decreto che il MIte (Ministero per la Transizione Ecologica) avrebbe dovuto emanare entro il 9 febbraio 2022.
Decreto che, in realtà, il ministro Roberto Cingolani ha firmato solo il 14 febbraio 2022 e che diventerà operativo 30 giorni dopo la sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.
Cliccando qui è possibile scaricare il prospetto con i valori aggiornati i quali, come specificato dal ministro:
- sono stati aumentati di circa il 20% rispetto per adeguarsi ai rincari delle materie prime e all’inflazione
- sono da considerarsi al netto di Iva, prestazioni professionali, installazioni e manodopera.
26/02/2022 – Cessione del credito, sconto in fattura: il “correttivo” del Sostegni Ter
Come più volte premesso sopra, nel dibattito, ancora in corso, sul numero massimo di cessioni del credito consentite per porre un freno alle frodi in materia di bonus fiscali sui lavori edili, è intervenuto, il 25 febbraio 2022, il Decreto Legge 13/2022 (cosiddetto “correttivo del Sostegni Ter”, entrato in vigore il 26/02).
Il provvedimento in oggetto ha abrogato l’articolo 28, comma 1, del Decreto Sostegni Ter (vedi sopra) e ha previsto:
- due ulteriori cessioni dopo la prima per i crediti derivanti da sconto in fattura, a patto che tali cessioni avvengano a favore di banche e intermediari finanziari
- due ulteriori cessioni dopo la prima in caso di opzione di cessione del credito, a patto, anche in questo caso, che tali nuove cessioni avvengano a favore di banche e intermediari finanziari
- il divieto di cessioni parziali del credito successivamente alla prima comunicazione dell’opzione all’Agenzia delle Entrate. Il credito d’imposta, dunque, è cedibile solo per intero, e vi sarà attribuito un codice identificativo univoco da indicare nelle comunicazioni delle eventuali successive cessioni.
Attenzione: come premesso sopra, il 15 marzo 2022 la Commissione Bilancio del Senato ha approvato un emendamento nell’ambito dell’iter di conversione in legge del decreto 4/2022 (Sostegni Ter) recependo, di fatto, i punti cardine del decreto Correttivo al Sostegni Ter (e cioè il 13/2022).
In sintesi, l’emendamento prevede:
- due ulteriori cessioni dopo la prima per i crediti derivanti da sconto in fattura, a patto che tali cessioni avvengano a favore di banche, intermediari finanziari e imprese di assicurazione autorizzate
- due ulteriori cessioni dopo la prima in caso di opzione di cessione del credito, a patto, anche in questo caso, che tali nuove cessioni avvengano a favore di banche, intermediari finanziari e imprese di assicurazione autorizzate
- il divieto di cessioni parziali del credito successivamente alla prima comunicazione dell’opzione all’Agenzia delle Entrate. Il credito d’imposta, dunque, è cedibile solo per intero, e vi sarà attribuito un codice identificativo univoco da indicare nelle comunicazioni delle eventuali successive cessioni.
Come previsto sempre dall’emendamento approvato, la legge di conversione del Dl 4/2022 andrà dunque ad abrogare il Dl 13/2022 dello scorso 25 febbraio.
Naturalmente, resteranno validi gli atti e i provvedimenti adottati e saranno fatti salvi gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti:
- sulla base del decreto-legge n. 13 del 2022.
- sulla base delle disposizioni abrogate dal decreto legge 13 del 2022.
01/03/2022 – Superbonus in condominio: i dati aggiornati dell’Enea
Dopo aver passato in rassegna l’evoluzione normativa e fiscale degli ultimi mesi in materia di Superbonus in condominio e altre detrazioni relative ai lavori condominiali, resta una domanda: quale indotto stanno generando gli interventi di riqualificazione fiscalmente agevolati?
La risposta più aggiornata è quella fornita dall’Enea, nel report diffuso il 1 marzo 2022.
Riportiamo di seguito il quadro riassuntivo a livello nazionale:
Come si può vedere dalla tabella, su un totale di investimenti agevolati da Superbonus e ammessi a detrazione superiore ai 21 miliardi di euro, (relativi a più di 122mila interventi edilizi agevolati in corso al 28 febbraio 2022) circa la metà fanno capo al condominio, e di questi quasi il 65% (pari a oltre 6 miliardi e mezzo di euro) si riferiscono a lavori condominiali portati a termine.
Altro dato interessante: l’investimento medio in condominio supera il mezzo milione di euro.
Ma altri dati rilevanti sono quelli comunicati dall’Agenzia delle Entrate nel corso dell’audizione in Senato del 10 febbraio 2022. Ecco quelli salienti:
- al 31/12/2021 le cessioni e gli sconti in fattura comunicati alle Entrate sono stati 4,8 milioni (0,1 milioni nel 2020 e 4,7 milioni nel 2021), di cui riferibili al Superbonus 1,3 milioni
- il controvalore di tali opzioni ammontava a oltre 38,4 miliardi di euro (0,6 miliardi nel 2020 e 37,8 miliardi nel 2021), di cui 13,3 miliardi riferibili al Superbonus.
Decisamente più preoccupanti e negativi altri numeri diffusi dalle Entrate:
- i crediti d’imposta inesistenti scovati dall’Agenzia e dalla Guardia di Finanza ammontavano a 4,4 miliardi di euro
- più della metà di tali crediti (2,3 miliardi di euro) sono stati oggetto di sequestri preventivi dell’Autorità Giudiziaria
- 160 milioni di euro sono stati direttamente scartati dalle Entrate sulla piattaforma “cessione crediti” grazie alle disposizioni introdotte dal Decreto Antifrodi del novembre 2021.
Superbonus in condominio: gli aggiornamenti in tempo reale e le risposte pratiche per l’amministratore
In conclusione di quest’ampia carrellata di aggiornamenti sul Superbonus e le altre detrazioni in condominio, ricordiamo gli approfondimenti fiscali di Focus Condominio riservati agli amministratori:
1. Il webinar gratuito del 25 marzo 2022
2. Il corso di aggiornamento 15 ore per amministratori ex Dm 140/2014
