La Riforma Gardini del condominio (LEGGI QUI IL TESTO COMPLETO) interviene in modo profondo sul codice civile e sulle relative disposizioni di attuazione, riscrivendo ruoli, responsabilità e adempimenti nella gestione condominiale. Il confronto con la normativa oggi vigente – in particolare con la riforma del 2012 e con il DM 140/2014 – mette però in luce numerose criticità, soprattutto in termini di aumento dei costi, rischio di morosità e aggravio burocratico, senza adeguate tutele per i professionisti in formazione.
Più costi strutturali a carico dei condòmini
Uno degli effetti più evidenti della Riforma Gardini è l’aumento degli oneri economici a carico dei condòmini. La proposta introduce spese obbligatorie che oggi sono eventuali o rimesse alla discrezionalità assembleare.
In particolare, la modifica degli articoli 1130 e 1130-bis del codice civile prevede la verifica e certificazione annuale della sicurezza delle parti comuni da parte di società specializzate e, per i condomìni sopra determinate soglie dimensionali, la nomina obbligatoria di un revisore condominiale certificato, terzo e indipendente.
Si tratta di costi fissi e ricorrenti che si aggiungono al compenso dell’amministratore, alle consulenze tecniche e legali già frequenti e alle spese ordinarie di gestione. A ciò si sommano i costi indiretti derivanti dall’obbligo di polizza assicurativa individuale per l’amministratore, dall’iscrizione all’elenco nazionale presso il Ministero delle imprese e del made in Italy e dall’aumento delle ore di formazione obbligatoria.
Il risultato è un condominio strutturalmente più caro, senza che vi sia la certezza di un miglioramento proporzionale della qualità della gestione.
Più spese, più morosità
L’incremento dei costi condominiali rischia di tradursi in un aumento della morosità, soprattutto nei contesti economicamente più fragili. La Riforma Gardini, anziché introdurre strumenti di prevenzione o di sostegno, irrigidisce ulteriormente il sistema.
Emblematica è la riscrittura dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. La nuova formulazione consente ai creditori di agire direttamente sulle somme disponibili sul conto corrente condominiale per l’intero credito vantato, prima ancora di escutere i singoli condòmini morosi.
Solo successivamente, e in via sussidiaria, l’azione esecutiva si sposta sui beni dei morosi e, per il residuo, anche sui condòmini in regola con i pagamenti, in proporzione alle rispettive quote. In questo modo il conto condominiale diventa il primo bacino di garanzia per le aziende creditrici, con il rischio concreto di prosciugare la liquidità necessaria alla gestione ordinaria.
Il meccanismo finisce per penalizzare i condòmini virtuosi, che si trovano indirettamente a sostenere le conseguenze dell’inadempimento altrui, alimentando conflittualità interna e contenziosi.
Un carico crescente di incombenze per gli amministratori
Dal punto di vista operativo, la Riforma Gardini comporta una vera e propria esplosione degli adempimenti a carico degli amministratori di condominio. Il rendiconto annuale viene trasformato in un documento ancora più complesso e articolato.
A questi obblighi si aggiungono termini più stringenti, il rendiconto infrannuale obbligatorio entro 60 giorni dalla cessazione dell’incarico, il coordinamento con il revisore condominiale, il deposito del rendiconto presso la Camera di commercio e nuovi adempimenti in materia di sicurezza e trattamento dei dati personali.
L’amministratore viene così esposto a maggiori responsabilità civili e a un rischio crescente di contenzioso, senza una chiara delimitazione delle competenze rispetto a quelle del revisore e senza alcuna semplificazione procedurale.
Nessuna tutela per chi si sta formando oggi
Uno degli aspetti più critici della Riforma Gardini riguarda l’assenza di un regime transitorio equo. L’innalzamento dei requisiti di accesso alla professione, con l’introduzione dell’obbligo di laurea per i nuovi amministratori e l’iscrizione a un elenco nazionale a pagamento, rischia di colpire duramente chi sta oggi seguendo percorsi formativi pienamente conformi al DM 140/2014.
Chi ha investito tempo e risorse nella formazione secondo le regole vigenti si trova esposto al rischio di vedere improvvisamente svalutato il proprio percorso, senza garanzie di continuità professionale. Le deroghe previste per alcune categorie accentuano inoltre una disparità di trattamento difficilmente giustificabile.
Una riforma sbilanciata
Nel complesso, la Riforma Gardini del condominio appare fortemente sbilanciata sull’introduzione della revisione condominiale obbligatoria, elevata a vero e proprio perno dell’intero impianto normativo. La figura del revisore certificato, resa strutturale e inderogabile per ampie fasce di condomìni, non si limita a rafforzare i controlli, ma finisce per ridefinire la natura stessa della gestione condominiale.
Il condominio viene così assimilato a una micro-struttura para-societaria, sottoposta a obblighi di verifica, certificazione e deposito tipici delle imprese, senza però disporre degli strumenti, delle risorse e delle tutele proprie del mondo societario. Una scelta che privilegia il controllo formale e contabile rispetto alla semplificazione e all’efficienza, scaricando sui condòmini i costi della revisione e sugli amministratori il peso di una gestione sempre più complessa.
L’aumento degli oneri, l’aggravio burocratico e l’assenza di un adeguato bilanciamento con misure di sostegno o gradualità rischiano di produrre l’effetto opposto a quello dichiarato: condomini più costosi, più conflittuali e più difficili da amministrare, con ricadute dirette su condòmini e professionisti del settore.