La riforma del condominio passa dal DDL 1816 (QUI IL TESTO COMPLETO), il disegno di legge presentato in Senato il 24 febbraio 2026 che propone di cambiare diversi punti chiave della disciplina:
- più tutele per l’amministratore,
- maggioranze semplificate per gli adeguamenti obbligatori,
- regole più severe contro i morosi
- e nuovi requisiti professionali legati anche alla UNI 10801:2024.
Sono questi i contenuti salienti del testo che ha come primo formatario il senatore Paolo Tosato (Lega), invitato, insieme al collega di partito, senatore Giorgio Maria Bergesio, ad esporne i contenuti al congresso Condominio e Oltre, in programma a Torino il 17 aprile 2026.
Un disegno di legge che punta a correggere alcune criticità emerse dopo la riforma del 2012, cioè la legge n. 220, intervenendo soprattutto sul rapporto tra assemblea, amministratore, morosità e sicurezza degli edifici.
Ma ecco, articolo per articolo, le principlai modifiche che mira ad introdurre il DDL Tosato.
Articolo 1: più tutele e meno responsabilità per l’amministratore
L’articolo 1 è il cuore del provvedimento perché riscrive alcuni passaggi dell’art. 1129 c.c. e rafforza in modo evidente la posizione dell’amministratore.
Oggi il codice civile prevede che l’incarico duri un anno e si rinnovi per eguale durata; inoltre, alla cessazione, l’amministratore deve consegnare la documentazione ed eseguire le attività urgenti senza ulteriori compensi; ancora, il compenso deve essere specificato analiticamente all’atto dell’accettazione, a pena di nullità della nomina.
Il DDL cambia impostazione:
- il rinnovo diventerebbe automatico di anno in anno fino a revoca o dimissioni;
- le attività urgenti dopo la cessazione darebbero diritto a un compenso proporzionale fino a un dodicesimo dell’ultimo compenso annuo;
- la mancata indicazione analitica del compenso non renderebbe più nulla la nomina ma soltanto annullabile;
- soprattutto, verrebbe introdotto un esonero da responsabilità civili, penali e amministrative per l’amministratore che non abbia potuto adempiere a causa della morosità dei condomini, purché dimostri di avere correttamente fatto quanto gli compete.
- In più, il conto corrente condominiale dovrebbe essere pubblicato online ogni trimestre in area riservata, a pena di revoca.
Fatto salvo quest’ultimo punto, rispetto alla disciplina vigente, dunque, il baricentro si sposta da un regime più severo verso l’amministratore a un sistema che ne amplia protezioni e continuità d’incarico.
Articolo 2: maggioranze semplificate per sicurezza e adeguamenti obbligatori
L’articolo 2 interviene sull’art. 1136 c.c. e introduce una deroga importante ai quorum assembleari.
Oggi, per molte delibere rilevanti, comprese quelle richiamate dall’art. 1120, secondo comma, serve la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Il DDL, invece, per gli interventi obbligatori per legge relativi alla sicurezza degli edifici e degli impianti sulle parti comuni prevede il voto favorevole di un terzo degli intervenuti e di un terzo del valore dell’edificio.
La differenza è netta: si abbassa il quorum per evitare che opere necessarie, come quelle collegate alla prevenzione incendi o alla messa a norma, restino bloccate dall’inerzia assembleare.
Articolo 3: assicurazione condominiale obbligatoria
L’articolo 3 modifica l’art. 1135 c.c. introducendo l’obbligo di approvare la stipula o il rinnovo di una polizza assicurativa con massimale adeguato al valore dell’edificio, a copertura del perimento parziale o totale e della responsabilità civile verso terzi.
Nell’attuale normativa codicistica una simile copertura non è imposta in via generale: può esserci, ma dipende dalla volontà assembleare o dal regolamento. Qui il salto è chiaro: da facoltà a obbligo.
Articolo 4: stretta sui morosi e più tutela per il credito condominiale
L’articolo 4 stringe ancora sul recupero delle quote.
Oggi l’art. 63 disp. att. c.c. consente di sospendere il condomino moroso dai servizi comuni suscettibili di godimento separato se la morosità si protrae per un semestre, e obbliga chi acquista un’unità a rispondere in solido con il venditore per l’anno in corso e quello precedente.
Il DDL precisa che il semestre si calcola sullo scadenzario delle rate approvato dall’assemblea, consente la sospensione indipendentemente dalla natura del servizio e, soprattutto, estende la solidarietà dell’acquirente all’esercizio in corso e ai due esercizi precedenti.
Inoltre, in sede di compravendita, il notaio dovrebbe acquisire la dichiarazione dell’amministratore sull’eventuale morosità pregressa.
Anche qui la differenza con la disciplina vigente è marcata: più leva all’amministratore e più tutela per il credito condominiale.
Articolo 5: deleghe e supercondominio, chiarimento sul ruolo dell’amministratore
L’articolo 5 riscrive il quinto comma dell’art. 67 disp. att. c.c. sulle deleghe nel supercondominio. La norma attuale vieta già di conferire deleghe all’amministratore per partecipare a qualunque assemblea.
Il DDL chiarisce che il divieto resta fermo salvo il caso del rappresentante previsto nel supercondominio con oltre sessanta partecipanti. Più che una rivoluzione, è un coordinamento normativo che prova a eliminare dubbi applicativi.
Articolo 6: sanzioni più pesanti anche per gli ospiti e gli utilizzatori dell’immobile
L’articolo 6 inasprisce l’art. 70 disp. att. c.c. sulle sanzioni per violazione del regolamento. Oggi la sanzione può arrivare a 200 euro, o a 800 euro in caso di recidiva, ed è deliberata dall’assemblea.
Il DDL aggiunge che il condomino risponde anche delle infrazioni commesse da chiunque abbia in uso il bene, anche a titolo di ospitalità. Significa estendere la responsabilità anche per comportamenti di ospiti, detentori o utilizzatori dell’immobile.
Articolo 7: formazione obbligatoria e certificazione UNI 10801:2024
L’articolo 7 tocca un punto molto sensibile: i requisiti professionali dell’amministratore. Oggi l’art. 71-bis disp. att. c.c. richiede diploma di scuola secondaria superiore, corso di formazione iniziale e aggiornamento periodico, ma esonera da diploma e formazione l’amministratore scelto tra i condòmini dello stabile.
Il DDL aggiunge, per chi amministra edifici con bilanci superiori a 100 mila euro o più di cinquanta unità immobiliari, il requisito della certificazione UNI 10801:2024 e cancella l’esonero per l’amministratore interno.
La direzione è precisa: professionalizzazione più forte e standard tecnici più alti.
Articolo 8: più responsabilità anche per l’inquilino
L’articolo 8 modifica l’art. 10 della legge n. 392 del 1978: oggi il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario, nelle delibere sulle spese e sulla gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento; il DDL gli attribuisce anche responsabilità solidale con il proprietario per quelle spese.
Articolo 9: precedenza rafforzata per i crediti condominiali
L’articolo 9 estende la precedenza dei crediti condominiali, già prevista dall’art. 30 della legge n. 220 del 2012, anche alle procedure di espropriazione individuale, al momento della distribuzione del ricavato.
Articolo 10: detrazione Irpef per il compenso dell’amministratore
L’articolo 10, infine, introduce una nuova detraibilità Irpef dei compensi dell’amministratore fino a 500 euro annui per l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale, mentre l’articolo 11 quantifica in 10 milioni annui dal 2026 l’onere di questa misura.
Una riforma che cambia gli equilibri del condominio
Nel complesso, il DDL 1816 non ritocca soltanto la riforma del 2012: mira a correggerne l’equilibrio.
Meno rigidità verso l’amministratore, più velocità decisionale sugli interventi obbligatori, più pressione su morosi e acquirenti, più professionalizzazione e più protezione per il credito condominiale. È un testo che merita attenzione, perché intende incidere su alcuni dei punti in cui oggi si concentrano i maggiori attriti della vita condominiale.
Per questo Condominio e Oltre, a Torino il 17 aprile 2026, si annuncia come il luogo giusto per approfondire contenuti, impatto operativo e possibili sviluppi parlamentari del DDL 1816 e delle altre proposte di riforma del condominio sul tavolo, direttamente con tutti i suoi protagonisti.