Negli ultimi mesi la polizza catastrofi naturali è diventata uno dei temi più discussi dagli amministratori di condominio e dai professionisti che operano nel settore immobiliare.
Complice una normativa poco chiara, comunicazioni frammentate e continui rinvii, molti operatori si sono trovati con dubbi pratici: chi deve assicurarsi? Entro quando? Cosa copre davvero la polizza?
Un recente approfondimento on line promosso da Focus Condominio (guarda il webinar), con i contributi di Federico Fusarri (consulente tecnico di ASSIX) e Leonardo Campagnaro, consulente assicurativo e agente in attività finanziaria Banca Reale, ha contribuito a fare chiarezza.
Che cosa copre la polizza catastrofi naturali
La normativa relativa alla polizza catastrofi naturali prevede che tutte le imprese iscritte al Registro delle Imprese debbano dotarsi di una polizza che copra obbligatoriamente cinque eventi:
- alluvione
- esondazione
- inondazione
- sisma
- frana
L’elemento più rilevante è proprio l’inserimento obbligatorio della frana, garanzia che in molte polizze preesistenti non era prevista. Inoltre, la normativa stabilisce precisi limiti di indennizzo:
- fino a 1 milione di euro, indennizzo al 100%
- oltre 1 milione, indennizzo al 70% dell’intera somma assicurata
Questi elementi rendono di fatto non più conformi molte delle polizze aziendali o condominiali già in essere, persino quelle che includevano eventi naturali.
Chi è obbligato a stipularla
Il criterio chiave è l’iscrizione al Registro delle Imprese. Sono quindi obbligati:
- studi di amministrazione condominiale sotto qualsiasi forma (ditta individuale, società, professionista con partita IVA iscritto al Registro Imprese)
- professionisti con studio in proprietà o in locazione
La casistica più delicata riguarda gli studi in affitto.
Vale questa regola:
- Se il proprietario è una persona giuridica:
👉 il proprietario deve assicurare i muri
👉 l’amministratore deve assicurare solo attrezzature e beni strumentali - Se il proprietario è una persona fisica:
👉 l’intero obbligo ricade sull’amministratore (muri + contenuto)
Una ditta individuale senza beni, che opera ad esempio solo con un portatile e una stampante non strumentali, può invece rientrare tra i casi non obbligati, fatto salvo l’obbligo di assicurare i muri se si rientra nei caso di cui sopra.
La relazione con la polizza globale fabbricati
Molti amministratori hanno chiesto se la polizza condominiale (la globale fabbricati) possa sostituire la polizza catastrofi naturali (la cosiddetta CatNat).
La risposta è chiara: no.
La globale fabbricati:
- può integrare alcune garanzie,
- ma quasi mai rispetta gli obblighi della normativa, soprattutto per l’assenza della garanzia frana e per i limiti di indennizzo incompatibili con quelli ora richiesti.
Inoltre, anche se il condominio decidesse di assicurarsi contro le catastrofi naturali, questo non solleva lo studio dell’amministratore dall’obbligo di avere la propria polizza.
Scadenze: quando bisogna adeguarsi
La scadenza ordinaria per la stipula della polizza catastrofi naturali, dopo i rinvii del 2025, è così articolata:
- Grandi imprese: proroga di 90 giorni dal 31 marzo
- Piccole imprese (meno di 50 dipendenti e 10 mln di fatturato): adeguamento dal 1° ottobre
- Microimprese (meno di 10 dipendenti e 2 mln di fatturato): entro 31 dicembre
La maggior parte degli studi di amministrazione rientra in quest’ultima categoria.
👉 È importante ricordare che chi ha una polizza in corso può attendere la scadenza del proprio contratto per aggiornarsi.
Cosa succede se non si stipula la polizza catastrofin naturali
Ad oggi non sono previste sanzioni dirette, ma scatta un blocco significativo:
➡️ le imprese non in regola non possono accedere a numerose agevolazioni e bandi, come contratti di sviluppo, interventi per aree in crisi, incentivi per start-up, fondi energia, iniziative per cooperative e altri strumenti previsti dallo Stato.
Il blocco, tuttavia, non è retroattivo.
In sostanza, nonostante non vi siano multe immediate, ignorare l’obbligo può comportare rischi di scopertura assicurativa e difficoltà future nell’accesso a strumenti finanziari e agevolativi.
Si può ribaltare il costo della CatNat sul condominio?
Alcuni amministratori valutano di imputare il costo della polizza tra le spese del proprio compenso. È possibile, ma chiaramente il condominio dovrebbe approvare la voce.
Altri aspetti collegati: RC professionale e tutela legale
Durante l’incontro è stato ricordato anche un punto cruciale: l’importanza della continuità della RC professionale dell’amministratore e della corretta gestione delle comunicazioni pregresse.
Saltare un rinnovo o cambiare compagnia senza dichiarare situazioni note può esporre il professionista a gravi rischi di scopertura.
In crescita, inoltre, la richiesta di tutela legale per i condomìni, vista l’aumentata frequenza dei contenziosi.
Conclusioni
La polizza catastrofi naturali rappresenta oggi un obbligo normativo concreto per gli studi di amministrazione condominiale.
Nonostante le incertezze legislative e i possibili rinvii, per la maggior parte degli amministratori la scadenza del 31 dicembre rimane al momento il riferimento operativo.
Informarsi per tempo, confrontare più preventivi, dialogare con il proprietario dei locali e aggiornare le proprie coperture è il modo più efficace per evitare complicazioni e garantire continuità alla propria attività professionale.