Quello dei pagamenti in condominio è un aspetto delicato e sempre molto dibattuto, che si riflette sulla corretta gestione della contabilità condominiale, nonché sulle stesse responsabilità dell’amministratore, che non a caso mette sul piatto la prosecuzione della propria attività, dato che una condotta scorretta o “leggera” può portare quantomeno alla revoca.
I dubbi sono molteplici, e partono da una domanda su tutte: i pagamenti in contanti in condominio sono consigliabili e, soprattutto, leciti?
In sostanza: l’amministratore di condominio può incassare le quote condominiali in contanti? E con gli stessi soldi può pagare direttamente un dipendente o un fornitore di servizi?
E ancora: in tal caso, come si concretizzerebbe la tracciabilità dei pagamenti condominiali?
Che cosa dice l’articolo 1129 del codice civile
In materia di pagamenti in condominio e, ampliando il campo, di contabilità condominiale, occorre innanzitutto tenere presente quanto previsto dall’articolo 1129 del codice civile (Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore).
L’articolo in questione, al comma 7, specifica, infatti, quanto segue:
“L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualsiasi titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.”.
Pagamenti in condominio e rischio di revoca
Attenzione, perché quanto previsto dal comma 7 dell’art. 1129 del codice civile, non è un semplice suggerimento operativo in materia di contabilità condominiale.
In caso di pagamenti condominiali non tracciabili, l’amministratore rischia infatti la revoca.
L’ipotesi si evince dal combinato disposto di altri due commi dell’articolo 1129 c.c.
Stando a quanto elencato dal comma 12, punto 3, dell’articolo 1129 c.c., tra le gravi irregolarità dell’amministratore di condominio c’è anche:
“la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma”.
Poi, come si concilino pagamenti non tracciabili in condominio, gravi irregolarità e revoca dell’amministratore, emerge con chiarezza dal comma precedente dell’art. 1129 c.c.: il numero 11, secondo cui
“[…] Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condòmini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato”.
Riscossioni e pagamenti: il quesito di un amministratore
Sulla scia di quanto detto in materia di pagamenti in condominio, di corretta tenuta della contabilità condominiale, nonché di rischio di revoca per l’amministratore, dovrebbe essere facile, a questo punto, comprendere quanto poco corretta, e anche rischiosa per se stesso (oltre che per il condominio) sia stata la condotta dell’amministratore che ci ha sottoposto il seguente quesito:
“Un condomino ha pagato in contanti le sue quote e io ho usato quei soldi per saldare un fornitore. Ho fatto bene?“
G. F. (amministratore, Brescia)
Per avere conferma della nostra teoria, vediamo la risposta fornita dall’avvocato Andrea Marostica, tra i principali esperti in Italia in materia condominiale, e tutor di Focus Condominio:
Pagamenti in condominio: i consigli per l’amministratore
In conclusione, in materia di pagamenti in condominio e, più in generale, di contabilità condominiale all’amministratore che ha posto il quesito, e, più in generale, a qualunque professionista incaricato della gestione di un condominio, si possono fornire i seguenti consigli:
- Tracciabilità: all’atto dell’incasso di quote condominiali e dell’effettuazione di versamenti per conto del condominio, è sempre bene prediligere modalità di pagamento elettroniche rispetto a quelle in contanti.
- Conto corrente: in ogni caso, le somme in entrata e in uscita devono sempre transitare su un conto corrente specifico ed esclusivo per ciascun condominio amministrato. Il che, peraltro, rende ancor più evidente la necessità di ricorrere a pagamenti elettronici rispetto a quelli in contanti.
- Rischio revoca: in ballo non c’è soltanto una gestione contabile più semplice, chiara e trasparente. C’è anche il pericolo, in caso contrario, di incorrere in una revoca, con tutte le relative conseguenze.
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