Lavori straordinari in condominio: chi li paga se, tra la delibera e l’esecuzione, un alloggio ha cambiato proprietà? Sono a carico dell’acquirente o del venditore?
Quello esposto, è un caso piuttosto frequente. Il che crea un danno alle casse condominiali, cui l’amministratore deve far fronte avviando una procedura di recupero crediti anche mediante decreto ingiuntivo.
Lavori straordinari in condominio: paga l’acquirente o il venditore?
La diatriba si può riassumere nel quesito inviato al servizio di consulenza legale di Focus Condominio da M.M., residente in uno stabile condominiale in provincia di Bari:
“Tra acquirente e venditore di un alloggio, chi è tenuto a pagare le quote per i lavori straordinari in condominio?”.
Vediamo in questa breve videopillola la risposta dell’avvocato Emanuela Peracchio, patrocinante in Cassazione e docente del corso di formazione 15 ore di Focus Condominio.
Così la Corte di Cassazione nel 2017
Il parere espresso dall’avvocato Peracchio si fonda su numerose sentenze di Cassazione, tra le quali spicca la numero 15547 del 22 giugno 2017. Eccone un estratto:
Come spiega l’avvocato Peracchio, “il giudice di legittimità ha argomentato che, se al momento della delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione dei lavori straordinari in condominio, il condomino alienante risulta ancora proprietario, le relative spese restano a suo carico, proprio per il valore costitutivo di tale obbligazione.
Detto in altre parole, il fatto che la vendita sia avvenuta prima della approvazione di tutti gli stati di ripartizione delle spese inerenti quei lavori non estingue il debito originario del cedente.
Semmai, può soltanto impedire che sia emesso a suo carico un decreto ingiuntivo con la clausola di immediata esecutività ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c.
Secondo la Suprema Corte, il debito in questione rimane invece azionabile in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria di pagamento”.
Quest’ultima annotazione chiama in causa un noto “equivoco” in ambito condominiale: quello relativo alla figura del cosiddetto “condomino apparente”.
Il condomino apparente
Come illustra ancora l’avvocato Peracchio, “per costante orientamento giurisprudenziale, il condomino è colui che, sulla base di quanto annotato nei pubblici registri immobiliari, risulta essere il proprietario della casa in condominio.
Quindi, almeno nella fase giudiziale del recupero del credito, non trova spazio il principio di apparenza che aveva fatto intravedere la possibilità di ritenere giuridicamente esistente la figura del c.d. condomino apparente. Di conseguenza, per ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., è necessario che il debitore sia il condomino effettivo“.
L’effetto è che, spesso, l’acquirente si trovi sul groppone una serie di spese “inaspettate”, e l’eventuale difficoltà a farvi fronte lo espone al rischio di vedersi notificato un decreto ingiuntivo. Resta salvo, tuttavia, il suo diritto a rivalersi sul compratore, come esplicita anche un’altra decisione della Cassazione: la numero 11199 del 2021.
Andiamola a vedere.
La sentenza di Cassazione del 2021
Il tema dei lavori straordinari in condominio e della relativa ripartizione delle spese in caso di alienazione dell’alloggio, è oggetto anche di un’altra nota sentenza di Cassazione, che ha avuto come relatore Antonio Scarpa.
L’ordinanza riprende dapprima quanto già esplicitato da altre decisioni degli Ermellini. In particolare, evidenzia che “laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio“.
Da ciò si fa derivare che “i relativi costi devono essere sopportati dal venditore, anche se poi i lavori siano stati, in tutto o in parte, effettuati in epoca successiva. Con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c.“.
Peraltro, “l’insorgenza dell’obbligo di contribuzione condominiale rileva anche per imputare l’obbligo di partecipazione alla spesa nei rapporti interni tra venditore e compratore, ma sempre che gli stessi non si fossero diversamente accordati, rimanendo, peraltro, inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro“.
Lavori straordinari in condominio e ripartizione spese: quali conclusioni
Ricapitolando, in tema di lavori straordinari in condominio ed alienazione di un alloggio:
- gli oneri derivanti da tali lavori sono a carico di chi era condomino al momento della loro deliberazione;
- non conta, cioè, chi fosse condominio al momento della ripartizione delle quote condominiali;
- il principio di solidarietà passiva legittima l’amministratore ad agire nei confronti dell’acquirente attuale condomino;
- quest’ultimo può, tuttavia, rivalersi nei confronti del venditore;
- nel caso in cui, invece, tra venditore ed acquirente vi fosse un accordo che imputava a quest’ultimo l’onere dei lavori, sarà il venditore a potersi rivalere nei confronti del compratore, ma tale pattuizione non è opponibile al condominio.