Un volto giovane, in un settore – quello dell’amministrazione condominiale – la cui età media, pur in calo, resta elevata.
È quello di Sebastiano Eugenio Dal Zotto, padovano, che dal “basso” dei suoi 29 anni è rappresentante di una generazione di amministratori forse ancora entusiasti, e di certo meno disillusi, di tanti colleghi più anziani, spesso, invece, scorati da una professione che nel tempo logora e avvilisce.
“Per me non è così – rimarca -. Anzi, quando parlo con gli amici della mia attività, non perdo occasione per definirla bellissima. E d’altra parte ne sono sempre stato attratto, quindi per me è un piacere e una fortuna poterla svolgere”.
Quella passione innata per l’amministrazione condominiale
Una sorta di passione innata, quella di Dal Zotto per l’amministrazione condominiale. Una calamita che lo ha attratto prima ancora di terminare gli studi giuridici, all’Università di Verona. “Certamente la mia formazione ha contribuito a sviluppare il mio interesse per la materia condominiale. Sta di fatto che, nell’anno precedente il lockdown, non ancora laureato, ho frequentato il corso iniziale 72 ore ex Dm 140/2014 e ho iniziato ad amministrare 2 condomini: il mio e quello limitrofo”.
Un’attività che il giovane amministratore padovano non accantona nemmeno dopo la Laurea, pur avendo iniziato a lavorare in una società di servizi legali. E poco per volta il “ramo” amministrativo prende il sopravvento su quello giuridico.
Un team giovane con cinque professionalità complementari
La svolta, nel 2021. Dopo essere subentrato ad un collega geometra di cui rileva diversi condomini, Dal Zotto apre il proprio studio a Padova e vi chiama a collaborare, oltre al suo “predecessore”, altri 3 professionisti: tutti giovani e fortemente motivati.
“Attualmente siamo in cinque, il che ci permette di dedicarci ciascuno ad un aspetto dell’amministrazione condominiale, offrendo ai condòmini un servizio efficiente e completo”.
“C’è chi segue le pratiche afferenti al Superbonus e agli altri lavori oggetto di detrazioni fiscali; chi cura la parte relativa all’esecuzione degli interventi e ai sopraluoghi in cantiere. Io ed un collega seguiamo le questioni legali e puramente di amministrazione – essendo anche revisori – con il supporto dello studio legale. Infine, abbiamo una figura deputata a seguire l’attività fiscale, nel nostro secondo ufficio, a Mestrino, che offre servizi di Caf e Patronato di cui gli stessi condòmini sempre più spesso si avvalgono, ritenendolo un nostro valore aggiunto”.
I condòmini visti come “amici”
Ma, aldilà dei servizi offerti, ciò cui punta Dal Zotto è instaurare con i condòmini un rapporto di collaborazione e fiducia.
“Credo fortemente che i condòmini abbiano bisogno dell’amministratore almeno quanto l’amministratore ha bisogno dei condòmini. È un rapporto a doppio filo”.
Dichiarazione d’intenti ammirevole ma spesso illusoria. Oppure no?
“Non nella mia esperienza. Io sono convinto che il rapporto interpersonale sia la discriminante vincente. I condòmini, in genere, lamentano soprattutto la scarsa presenza e l’inaffidabilità degli amministratori“.
“Ebbene, sul primo versante, la nostra soluzione è quella di essere presenti il più possibile: sia fisicamente, con sopralluoghi mensili in tutti i condomini, grazie ai quali possiamo vedere e ascoltare di persona le eventuali problematiche e al contempo i condòmini percepiscono che noi ci siamo; sia con un supporto che trascende gli stretti obblighi amministrativi. Un esempio? Il 31 dicembre alle 18 ho accompagnato una coppia di condòmini a rilasciare un appartamento locato. Non mi è pesato: loro avevano bisogno di me, e io ci sono stato”.
Quanto, invece, alla (vera o presunta) inaffidabilità degli amministratori condominiali? “Sul sito internet del nostro studio abbiamo una sezione in cui ciascun condomino può verificare i conti in tempo reale. È un servizio relativamente semplice da offrire, e presenta il grande vantaggio di aumentare la trasparenza, ridurre le polemiche, incrementare la fiducia ed agevolare il nostro stesso lavoro”.
Un ruolo attivo per i condòmini
In tutto questo scenario, però, forse non si evince ancora quale sarebbe il ruolo attivo dei condòmini.
“C’è eccome – chiarisce Dal Zotto -. Un condomino informato e coinvolto è quello che comprende meglio le problematiche dell’amministrazione condominiale, e sia in assemblea, sia nella vita quotidiana, offre poi un apporto non polemico, ma costruttivo“.
“Inoltre, proprio i condòmini sono il primo, e forse l’unico, organo di controllo degli amministratori. È bene quindi, che abbiano almeno gli strumenti basilari per verificare l’operato di chi gestisce il loro stabile. Ragione per cui sono fermamente convinto che un minimo di “formazione” sulla materia condominiale servirebbe anche a loro, mentre attualmente, purtroppo, è spesso lacunosa perfino per gli amministratori“.
Anche per chi, come Dal Zotto, la vive con entusiasmo e passione, l’amministrazione condominiale non è dunque tutta rose e fiori…
“Mai detto che lo sia – puntualizza l’amministratore padovano -. Anzi, le problematiche sono molteplici e ne limitano il potenziale”.
Le problematiche dell’amministrazione condominiale
Quali sono, quindi, per Sebastiano Dal Zotto le principali problematiche che affliggono il settore dell’amministrazione condominiale?
“Innanzitutto, riscontro che purtroppo il comparto è ancora afflitto da una visione vecchia e disfunzionale della concorrenza. Quanti amministratori al passaggio di consegne rendono la vita gratuitamente difficile non soltanto al loro successore, ma anche agli ex condòmini? E che cosa credono di guadagnarci? A rimetterci non è solo la loro reputazione, ma anche quella dell’intera categoria. La quale, già di per sé, non è tenuta in grande considerazione, né dall’opinione pubblica né dalle istituzioni”.
Per quale ragione?
“Perché noi amministratori non abbiamo una rappresentanza unitaria, ma facciamo riferimento a troppe associazioni, che viaggiano in ordine sparso“, commenta Dal Zotto.
“Sia chiaro: io sono soddisfatto di quanto mi offre la mia associazione (Assiac, ndr.) così come altri colleghi lo sono della loro. Ma avere qualcosa di assimilabile a un Albo, seguire un percorso di formazione e aggiornamento uniforme e strutturato, avere traccia delle competenze acquisite, sarebbero dei grandi valori aggiunti, per noi amministratori e anche per i condòmini”.
“In un settore che richiede sempre più capacità e responsabilità – conclude Dal Zotto – occorrerebbe una selezione a monte. Prima, cioè, di quella che oggi sta in parte facendo il mercato, a valle, quando però, spesso, i danni si sono già verificati, e a patirne le conseguenze sono i condòmini”.