Il recupero crediti in condominio è una delle attribuzioni più complesse e delicate in capo all’amministratore.
Da una parte, infatti, la sempre più diffusa morosità rende indispensabile una puntuale attività di recupero crediti in condominio per evitare l’aggravarsi delle situazioni debitorie.
Dall’altra, sorvolare su tale incombenza pone l’amministratore a rischio di revoca.
Vediamo dunque quali sono gli obblighi dell’amministratore in materia di recupero crediti in condominio. Nella prossima puntata di questo focus ci concentreremo, invece, sugli strumenti a sua disposizione.
Recupero crediti in condominio: gli obblighi dell’amministratore
Iniziamo dunque con l’inquadrare correttamente il recupero crediti in condominio dal punto di vista degli obblighi in capo all’amministratore.
Per farlo, prendiamo spunto dal quesito di un condomino residente in uno stabile di Bari, letteralmente soffocato dalla morosità, senza che l’amministratore paia curarsene più di tanto.
“Nel nostro condominio la morosità ha raggiunto livelli stratosferici, tanto che i fornitori di servizi come acqua ed energia elettrica stanno minacciando il distacco. L’amministratore sostiene che lui più di tanto non possa fare.
N. L. condomino, Bari
È vero?”
Per comprendere il ruolo dell’amministratore nell’attività di recupero crediti in condominio ci viene in supporto l’avvocato Emanuela Peracchio, titolare dell’omonimo studio legale a Torino e tutor dei corsi di formazione per amministratore condominiale di Focus Condominio.
Dunque, come evidenziato dall’avvocato Peracchio, le attribuzioni dell’amministratore in materia di recupero crediti in condominio sono dettate da:
- Art. 1129, comma 9, codice civile, secondo cui:
“Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice“. - Art. 63, comma 1, disp. att. codice civile:
“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
In sostanza, per rispondere al quesito del lettore, non è vero che in caso di morosità “l’amministratore non possa fare più di tanto”. Anzi, è vero il contrario: l’amministratore non soltanto è legittimato ad agire in giudizio contro i condòmini morosi, ma se non lo fa può rischiare la revoca.
Vediamo perché.
Legittimazione ad agire e rischio di revoca
Abbiamo detto che l’amministratore deve curare il recupero crediti in condominio, e che se non agisce in giudizio contro i condòmini non in regola con i pagamenti è a rischio di revoca.
Vediamo come si arriva a tale conclusione.
In primo luogo, tra le attribuzioni dell’amministratore condominiali di cui all’art. 1130, c.c., al punto 3 è previsto che egli debba:
“riscuotere i contributi ed erogare le spese correnti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”.
Vediamo ora che cosa dispone l’articolo 1131 del codice civile:
“Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 […] l’amministratore […] può agire in giudizio sia contro i condòmini sia contro terzi”.
L’amministratore è dunque legittimato ad agire. Ma non solo.
Torniamo all’articolo 1129 del codice civile, questa volta al comma 12, secondo cui
“costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva”.
In sintesi, omettere l’azione di recupero crediti non è espressamente indicata tra le gravi irregolarità dell’amministratore. Però:
- a) altre mancanze nel recupero crediti costituiscono grave irregolarità;
- b) l’elenco delle gravi irregolarità di cui all’articolo 1129 comma 12 del c.c. non è esaustivo;
- c) essendo la riscossione delle quote condominiali un’attribuzione dell’amministratore, ed essendo egli tenuto ad agire per il recupero forzoso dei crediti dei morosi e autorizzato a promuovere un giudizio nei loro confronti, ignorare tali disposizioni può essere motivo di revoca. Tanto più se il condominio dovesse patirne un danno.
I tempi del recupero crediti in condominio
Restano da capire le tempistiche del recupero crediti in condominio. Il già citato comma 9 dell’art. 1129 del c.c., individua il termine entro il quale l’amministratore è tenuto ad agire, nei “sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.
Facciamo attenzione, qui, a 2 aspetti tanto importanti quanto, spesso, trascurati.
1) tale termine è strettamente correlato a quello di cui all’art. 1130, n. 10, c.c., ai sensi del quale: l’amministratore è tenuto a “redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni” (non a caso, peraltro, l’omessa convocazione dell’assemblea per il rendiconto è espressamente annoverata tra le gravi irregolarità che legittimano la revoca per giusta causa dall’amministratore);
2) il superamento dei 180 giorni non estingue il debito. Nel senso che, anche se l’amministratore non si attiva entro tale termine, il debitore non ha certo scampato il recupero crediti in condominio.
Per approfondire
Nella prossima puntata di questo focus su morosità e recupero crediti in condominio, ci concentreremo sullo strumento principale a disposizione dell’amministratore: il decreto ingiuntivo.
Ne comprenderemo le varie forme, specificando anche il concetto di provvisoria esecutività. Quindi ne vedremo gli effetti.
Nel frattempo, se hai qualche quesito di natura legale da sottoporre a Focus Condominio, compila il form qui sotto: