La riforma edilizia non è più una discussione da addetti ai lavori. È già entrata nelle assemblee condominiali, nelle pratiche urbanistiche, nelle compravendite bloccate da difformità, nei costi dell’energia e nella crescente difficoltà di tenere insieme sicurezza, sostenibilità e valore degli immobili.
Non a caso è stata proprio la riforma edilizia ad aprire il Congresso Condominio e Oltre, organizzato da Focus Condominio il 17 aprile a Torino, davanti a una platea di oltre 100 persone tra amministratori condominiali, ingegneri, professionisti tecnici, avvocati, oltre agli studenti dell’IIS Curie Vittorini di Grugliasco, coinvolti nel percorso del corso 72 ore ex Dm 140/2014 grazie alle borse di studio promosse da Focus Condominio.
Il titolo del panel inaugurale dice già molto del livello della posta in gioco: “Riforma dell’edilizia e futuro dell’abitare: semplificazione normativa, sostenibilità e gestione del patrimonio residenziale e condominiale”.
A confrontarsi sul tema:
- l’On. Erica Mazzetti, responsabile nazionale dipartimento lavori pubblici di Forza Italia, membro della Commissione Ambiente e Lavori Pubblici della Camera e prima firmataria oltre che relatrice del progetto di riforma della disciplina edilizia con il Testo Unico delle Costruzioni;
- l’Ing. Arch. Barbara Bartoli;
- l’Ing. Paolo Morini, presidente Commissione Urbanistica nazionale UPP e vicepresidente nazionale UPPI;
- l’Ing. Angelica Agosta, Professional Fellow WEC Italia – Comitato Italiano del World Energy Council. Quattro voci diverse, un punto comune: il patrimonio edilizio italiano non regge più l’inerzia.
On. Mazzetti: “Basta norme confuse, serve un testo unico vero”
Ad aprire il confronto è stata, con un videomessaggio, l’onorevole Erica Mazzetti, che ha collocato la riforma edilizia dentro una visione più ampia: trattare il sistema delle costruzioni come un vero sistema industriale, dalla pianificazione del territorio fino agli edifici e ai loro usi.
Il perno della sua relazione è stato il futuro Testo Unico delle Costruzioni, chiamato a mettere ordine in un quadro normativo che negli anni si è fatto sempre più disomogeneo, lento e difficilmente governabile.
Il messaggio politico è stato diretto: meno burocrazia, più principi chiari. Mazzetti ha insistito sulla necessità di superare l’attuale frammentazione tra Comuni, uniformare i titoli abilitativi, standardizzare la modulistica, digitalizzare completamente le pratiche e rafforzare il fascicolo del fabbricato, considerato uno strumento destinato a semplificare la conoscenza reale degli edifici e quindi anche la loro gestione. In altre parole, l’obiettivo dichiarato è passare dall’“indisciplina delle norme” a una disciplina fondata su criteri leggibili e applicabili.
Nel suo intervento è entrato anche il tema della casa in senso più ampio, con l’idea di un partenariato pubblico-privato per rimettere in circolo immobili inutilizzati e affrontare l’emergenza abitativa.
Ma per il mondo del condominio il punto più rilevante è un altro: se davvero arriverà una riforma edilizia capace di cancellare sovrapposizioni, incertezze e norme contraddittorie, amministratori e professionisti potranno finalmente muoversi dentro un quadro più stabile. E questo, in un Paese in cui troppe pratiche si arenano prima ancora di cominciare, sarebbe già una svolta.
Bartoli: il vero ostacolo non è tecnico, è culturale
Molto diversa, ma complementare, la relazione di Barbara Bartoli, che ha spostato il focus dal piano legislativo a quello culturale. La sua tesi di fondo è semplice e scomoda: nei condomini non manca soltanto la norma giusta, manca spesso una vera consapevolezza del valore del patrimonio in cui si vive. Si è più disponibili a spendere per beni di consumo che per la casa, pur sapendo che proprio la casa resta il bene più importante, sia sul piano economico sia su quello della sicurezza.
Bartoli ha criticato con nettezza gli interventi di facciata, in senso quasi letterale. Il riferimento al bonus facciate è servito a denunciare una stagione in cui, troppo spesso, si è scambiata l’estetica per riqualificazione. Un edificio ridipinto, ma ancora energivoro e inefficiente, non diventa sostenibile per effetto del maquillage. Da qui l’invito a tornare alla sostanza: strutture, impianti, sicurezza, efficienza e qualità reale dell’abitare.
Il passaggio più forte del suo intervento è stato però quello sul condominio come comunità. Non un luogo di conflitto permanente, ma uno spazio in cui la condivisione delle parti comuni può diventare un vantaggio competitivo: si dividono i costi, si programmano interventi, si costruiscono decisioni che il singolo proprietario difficilmente riuscirebbe a sostenere da solo. In questa prospettiva, il condominio non è un limite da sopportare, ma il primo laboratorio in cui la sostenibilità può diventare concreta. Persino l’intelligenza artificiale, ha osservato Bartoli, può essere utile per orientarsi nella giungla normativa, ma solo se resta uno strumento a supporto dell’intelligenza umana e non una scorciatoia deresponsabilizzante.
Morini: senza regolarizzazione vera non ci saranno né sicurezza né mercato
Se Bartoli ha parlato alla cultura dell’abitare, Paolo Morini (SCARICA QUI LE SLIDES) ha riportato il dibattito su uno dei nervi più scoperti del settore: quello delle difformità edilizie e della leggibilità giuridica degli immobili. Il suo intervento ha preso le mosse dal disegno di legge delega approvato il 4 dicembre 2025 per l’adozione di un nuovo codice dell’edilizia, sottolineando subito quanto il riordino annunciato sia ambizioso e quanto sarà difficile completarlo nei tempi previsti.
Morini ha messo in evidenza i nodi veri: abusi o difformità risalenti nel tempo, definizione del titolo edilizio, coordinamento con la disciplina urbanistica, cambi di destinazione d’uso, sicurezza degli edifici, stato legittimo degli immobili. Temi solo apparentemente tecnici, ma in realtà decisivi per il valore economico del patrimonio immobiliare e per la possibilità stessa di intervenire sugli edifici. Perché il problema non è soltanto regolarizzare sulla carta: è creare le condizioni per vendere, comprare, ristrutturare, mettere in sicurezza e valorizzare.
Molto significativo il riferimento agli edifici costruiti tra anni Cinquanta e Sessanta, che presentano spesso piccole difformità generate già in fase esecutiva, in un contesto storico in cui il tema delle tolleranze costruttive veniva affrontato in modo molto diverso da oggi. Pretendere di giudicare tutto con il metro normativo attuale rischia di produrre una paralisi anziché una soluzione. Ecco perché, nel ragionamento di Morini, la semplificazione normativa è utile solo se diventa concretamente praticabile. Altrimenti resta uno slogan.
Anche sui costi il suo messaggio è stato realistico: migliorare sicurezza e qualità degli edifici costa, soprattutto nelle riqualificazioni profonde, ma il nodo non è negare quella spesa. Il nodo è renderla sostenibile, attraverso strumenti compatibili con le possibilità economiche dei condòmini. In questa chiave, la riforma edilizia incrocia direttamente il futuro del mercato immobiliare: senza certezza normativa e senza sostenibilità economica, il rischio è restare fermi.
Agosta: sulle Case Green servono meno slogan e più tecnica
A chiudere il panel è stata Angelica Agosta (SCARICA QUI LE SLIDES), che ha inserito il tema della riforma edilizia nel quadro europeo dell’efficienza energetica. Il suo intervento ha avuto un merito preciso: rimettere ordine in una discussione spesso schiacciata da slogan, paure e semplificazioni. La direttiva Case Green, ha spiegato, non impone un percorso identico e rigido per tutti gli edifici, ma fissa obiettivi di riduzione dei consumi di energia primaria lasciando agli Stati membri margini di adattamento coerenti con il proprio patrimonio immobiliare e con il proprio ordinamento.
Agosta ha chiarito che non è corretto ridurre tutto alla formula “tutti in classe D”, così come non è corretto parlare di obblighi fotovoltaici generalizzati senza distinguere tra edifici pubblici, privati, residenziali e non residenziali. Ancora più interessante il passaggio sul passaporto di ristrutturazione, indicato come possibile strumento-guida per programmare gli interventi nel tempo, definendo diagnosi energetica, priorità, risparmi attesi e payback economico. Un cambio di approccio importante, perché sposta il dibattito dalla paura dell’obbligo alla qualità della pianificazione.
Il suo focus si è concentrato soprattutto sul comparto termico, che continua a pesare in modo decisivo sui consumi delle famiglie. Da qui la necessità di pensare in termini di integrazione tecnologica e non di soluzioni isolate: pompe di calore, sistemi efficienti, reti termiche, digitalizzazione, neutralità tecnologica. Per i condomini il messaggio è chiarissimo: la partita energetica non si vince con una misura simbolica, ma con una strategia tecnica coerente e graduale.
Riforma edilizia: il segnale arrivato da Torino
Dal panel inaugurale di Condominio e Oltre è arrivato un segnale preciso: la riforma edilizia sarà credibile solo se saprà tenere insieme quattro dimensioni che oggi troppo spesso viaggiano separate.
- La prima è la semplificazione normativa, invocata da chi ogni giorno deve confrontarsi con procedure disordinate e interpretazioni divergenti.
- La seconda è la regolarizzazione del patrimonio esistente, senza la quale sicurezza, manutenzione e mercato resteranno bloccati.
- La terza è la sostenibilità energetica, che non può più essere affrontata con slogan o interventi cosmetici.
- La quarta è la cultura dell’abitare, cioè la capacità di considerare il condominio non come un problema da subire, ma come il luogo in cui queste trasformazioni possono diventare possibili.