La riforma del condominio ha chiuso il Congresso Condominio e Oltre, organizzato da Focus Condominio il 17 aprile a Torino, davanti a una platea di oltre 100 persone tra amministratori condominiali, ingegneri, professionisti tecnici, avvocati oltre agli studenti dell’IIS Curie Vittorini di Grugliasco, impegnati nel corso 72 ore ex Dm 140/2014 per l’abilitazione ad amministratori di condominio grazie alle borse di studio messe a disposizione da Focus Condominio.
Non un semplice panel conclusivo, ma il momento in cui il congresso ha tirato le fila del dibattito affrontando il nodo politico e tecnico più atteso: che cosa cambierà davvero, e con quali effetti concreti, se il legislatore metterà mano ancora una volta alla disciplina condominiale.
Il titolo del panel era già un programma: “Verso una nuova riforma del condominio: progetti di legge, visioni ed effetti concreti sull’amministrazione”. Ed è esattamente ciò che è avvenuto a Torino: nel corso del confronto sono stati presentati, analizzati e commentati tutti i progetti di riforma del condominio oggi sul tavolo, dalla proposta di legge 1553 dell’onorevole Alessandro Zan, al disegno di legge 1816 illustrato dal senatore Giorgio Maria Bergesio, fino alla proposta sul Registro Unico Nazionale degli Amministratori di Condominio (RUNAC) portata dall’avvocato Isidoro Tricarico a nome delle associazioni proponenti.
Attorno a questi testi si è sviluppato il commento tecnico e politico degli altri relatori: Roberto Triola, magistrato ed ex presidente della seconda sezione della Corte di Cassazione; Stefano Milanesi, presidente nazionale APAC e componente della Consulta delle associazioni degli amministratori di condominio; Jean-Claude Mochet, segretario generale UPPI; Fabrizio Segalerba, presidente FIAIP; Luca Ficuciello, avvocato esperto in materia condominiale e gestore della crisi.
Riforma del condominio: il senatore Bergesio e il DDL 1816
Il primo asse del confronto ha riguardato le due iniziative legislative già depositate in Parlamento. Nel videomessaggio inviato al congresso, Giorgio Maria Bergesio ha presentato il DDL 1816 come una riforma pensata per spostare il baricentro del condominio: non più soltanto somma di proprietà individuali e beni comuni, ma luogo di vita, di lavoro e di interessi collettivi.
Da qui le direttrici della proposta: più trasparenza nella gestione, maggiore efficienza decisionale, più responsabilità e professionalità degli attori coinvolti.
Tra i punti richiamati dal senatore figurano l’aggiornamento trimestrale online dell’estratto conto condominiale, la riduzione delle maggioranze per lavori obbligatori in materia di sicurezza, l’assicurazione condominiale obbligatoria, una disciplina più incisiva contro la morosità, l’obbligo di certificare la situazione debitoria in sede di compravendita e l’innalzamento della qualificazione professionale degli amministratori, anche con il richiamo alla certificazione UNI 10801:2024 nei contesti più complessi.
Riforma del condominio: l’onorevole Zan e la Pdl 1553
Dal lato della proposta 1553, Alessandro Zan ha invece insistito su tre interventi mirati.
Il primo riguarda la morosità, con l’obiettivo dichiarato di riequilibrare il rapporto tra condòmini morosi e condòmini in regola: chi acquista un immobile proveniente da procedura esecutiva dovrebbe rispondere in solido delle quote condominiali pregresse, così da non scaricare sui virtuosi gli anni di insolvenza maturati prima dell’asta.
Il secondo tocca il tema delle deleghe all’amministratore, che la proposta vorrebbe nuovamente ammettere.
Il terzo riguarda l’articolo 1126 del codice civile, cioè la ripartizione delle spese per il lastrico solare, che secondo Zan va riequilibrata perché il tetto resta, nella sostanza, un bene comune dell’edificio. Anche qui il messaggio politico è stato molto chiaro: la riforma del condominio non può lasciare i proprietari corretti a pagare, per anni, il prezzo dell’inadempimento altrui.
Riforma del condominio: l’avvocato Tricarico e il Registro amministratori
Accanto ai testi parlamentari, il panel ha dato spazio a una terza direttrice riformatrice: quella del RUNAC, illustrata da Isidoro Tricarico come proposta non corporativa ma di garanzia pubblica. L’idea di fondo è istituire un registro unico nazionale degli amministratori di condominio, ufficiale e obbligatorio, che consenta ai cittadini di verificare identità professionale, requisiti, aggiornamento e permanenza dell’iscrizione.
Tricarico ha sostenuto che oggi l’assenza di un sistema pubblico centralizzato favorisce improvvisazione, abusivismo e disomogeneità, con ricadute dirette sulla sicurezza degli edifici e sulla tutela economica delle famiglie. Il suo intervento ha insistito molto su un punto: l’amministratore non è più soltanto il gestore della contabilità, ma il presidio di equilibrio economico, manutenzione, sicurezza, fiscalità, mediazione dei conflitti ed efficienza energetica. Proprio per questo, secondo i promotori del RUNAC, la professione non può più restare in una “zona grigia” priva di un riconoscimento pubblico strutturato.
L’analisi giuridica del magistrato Triola
Su queste tre linee di riforma si è innestato il commento di Roberto Triola, che ha riportato il confronto sul piano della tenuta tecnica delle norme.
Il magistrato ha passato al vaglio i testi ricordando, anzitutto, che in Italia troppo spesso si invocano riforme senza preoccuparsi di far funzionare davvero le regole già esistenti. Sul RUNAC, pur riconoscendo che l’idea può avere una sua logica, Triola ha osservato che il problema principale non è tanto l’accesso iniziale alla professione quanto il controllo effettivo sulla formazione e sull’aggiornamento, oggi già formalmente disciplinati ma, a suo giudizio, di fatto scarsamente vigilati.
Sulla proposta Zan ha espresso perplessità sull’estensione illimitata della responsabilità dell’acquirente per tutte le quote pregresse e ha segnalato dubbi sulla modifica del criterio di riparto delle spese del lastrico solare.
Quanto al DDL 1816, ne ha riconosciuto alcuni spunti utili, ma ha evidenziato anche disposizioni ridondanti o potenzialmente foriere di nuovo contenzioso, dal compenso dell’amministratore alla disciplina delle assicurazioni, fino al coinvolgimento del notaio nella certificazione della morosità.
Il filo rosso del suo intervento è stato netto: la riforma del condominio non può essere un collage di buone intenzioni, ma deve reggere sul piano sistematico e linguistico, altrimenti rischia di peggiorare il motore invece di ripararlo.
Milanesi: no ad interventi parziali e non coordinati
Molto politico, ma anche molto pragmatico, il contributo di Stefano Milanesi. L’immagine usata dal presidente APAC è stata quella di un motore che, pur con i suoi difetti, funzionava, e che rischia di essere compromesso da interventi parziali e non coordinati. Secondo Milanesi, molte proposte nascono senza un vero confronto preventivo con i principali attori del sistema condominiale e rispondono talvolta anche a interessi specifici, più che all’interesse generale dei milioni di italiani che vivono in condominio.
Per questo la Consulta delle associazioni di amministratori di condominio ha scelto di non presentare un ulteriore testo di legge, ma di fissare cinque grandi temi da approfondire per arrivare, semmai, a una proposta condivisa: formazione e aggiornamento, mandato dell’amministratore, forme di comunicazione nel condominio, recupero crediti e morosità, registro degli amministratori. Il messaggio è chiaro: prima di aggiungere nuove norme, bisogna capire dove mettere le mani per non creare altri problemi oltre a quelli già esistenti.
Mochet: il possibile ruolo del revisore
Dal versante della proprietà immobiliare, Jean-Claude Mochet ha riportato al centro la preoccupazione dei piccoli proprietari per l’aumento dei costi e della burocrazia.
Nel suo intervento ha affrontato in particolare il tema del revisore contabile condominiale, presente in alcune ipotesi precedenti di riforma e oggi non scomparso del tutto dal dibattito. La posizione di Uppi non è stata di chiusura ideologica: un soggetto terzo, competente e davvero indipendente, ha spiegato Mochet, può diventare un fattore di trasparenza e anche di riduzione del conflitto, purché la sua introduzione non si traduca in un aggravio indiscriminato di spese per tutti i condòmìni e sia calibrata sulle dimensioni e sulla complessità della realtà condominiale.
Segalerba: collaborazione tra agente immobiliare e amministratore condominiale
Molto interessante anche il contributo di Fabrizio Segalerba, che ha portato nel panel il punto di vista della filiera immobiliare. Il presidente FIAIP ha insistito sulla necessità di rendere strutturale la collaborazione tra agente immobiliare e amministratore di condominio fin dalla fase iniziale della commercializzazione dell’immobile.
Ha ricordato che la prassi già oggi richiede, al momento del rogito, una dichiarazione sullo stato di solvibilità del proprietario, ma ha sottolineato soprattutto il valore di una interlocuzione anticipata: conoscere per tempo eventuali morosità, delibere pendenti, lavori straordinari o liti in corso significa dare più trasparenza al mercato e ridurre i conflitti successivi. Anche questo, nel ragionamento emerso dal panel, rientra a pieno titolo negli effetti concreti di una buona riforma del condominio: non solo più regole, ma migliore circolazione delle informazioni tra i soggetti coinvolti.
Ficuciello: l’importanza della formazione
A chiudere il dibattito, Luca Ficuciello ha riportato tutto al tema della formazione, indicando proprio nella scuola e nella selezione qualificata dei formatori uno dei veri snodi del futuro. Per l’avvocato, se si vuole davvero alzare il livello della professione servono criteri seri per scegliere chi insegna e chi valuta, evitando sovrapposizioni tra formatori ed esaminatori.
È una chiusura coerente con il clima complessivo del panel: la riforma del condominio non si esaurisce nei testi depositati, ma riguarda anche la capacità del sistema di costruire professionalità più solide, controlli più credibili e una cultura amministrativa più matura.
Riforma del condominio: l’esito del confronto
Il risultato del confronto torinese è stato dunque molto nitido: sulla riforma del condominio esistono oggi più proposte, più sensibilità e più interessi in campo, ma nessun testo appare, da solo, sufficiente a risolvere i problemi del settore.
A Condominio e Oltre tutti i progetti attualmente sul tavolo sono stati esposti e passati al setaccio, mettendo in evidenza punti forti, criticità e possibili effetti pratici su mandato, morosità, compravendite, trasparenza, sicurezza, formazione e riconoscimento della professione.
Ed è forse proprio questo il messaggio finale più importante uscito da Torino: la prossima riforma del condominio, se davvero arriverà, dovrà nascere per confronto reale con chi il condominio lo vive e lo amministra ogni giorno.