Riforma edilizia, crisi energetica, morosità in condominio e progetti di riforma dell’istituto condominiale.
Questi i 4 gradi temi protagonisti del congresso Condominio e Oltre, organizzato da Focus Condominio e svoltosi 17 aprile a Torino, davanti a una platea di oltre 100 partecipanti tra amministratori condominiali, ingegneri, professionisti del ramo tecnico e giuridico.
Tra il pubblico, inoltre, gli studenti dell’IIS Curie Vittorini di Grugliasco (TO), che stanno frequentando il corso 72 ore ex Dm 140/2014 per l’abilitazione ad amministratori di condominio grazie alle borse di studio promosse da Focus Condominio.
Primo panel: edilizia, sostenibilità e futuro dell’abitare
Il primo panel, dedicato alla riforma dell’edilizia e al futuro dell’abitare (VAI ALL’ARTICOLO DEDICATO), ha aperto il congresso mettendo subito sul tavolo il rapporto tra semplificazione normativa, sostenibilità e sicurezza del patrimonio immobiliare. Tra i protagonisti del confronto, l’onorevole Erica Mazzetti – responsabile nazionale del dipartimento lavori pubblici di Forza Italia, membro della Commissione Ambiente e Lavori Pubblici della Camera e prima firmataria oltre che relatrice del progetto di riforma della disciplina edilizia con il Testo Unico delle Costruzioni – ha richiamato la necessità di “meno burocrazia, più principi chiari”, indicando nel futuro Testo Unico delle Costruzioni lo strumento per superare frammentazione normativa, modulistica disomogenea e incertezza operativa.
Con lei sono intervenuti l’ing. arch. Barbara Bartoli, l’ing. Paolo Morini, presidente della Commissione Urbanistica nazionale UPPI e vicepresidente nazionale UPPI, e l’ing. Angelica Agosta, Professional Fellow di WEC Italia – Comitato Italiano del World Energy Council.
Bartoli ha insistito sul fatto che nei condomini il vero ostacolo non è solo tecnico ma anche culturale, perché il condominio va ripensato come comunità e non come semplice somma di individualismi; Morini (SLIDES) ha riportato il dibattito sui nodi delle difformità edilizie e della regolarizzazione del patrimonio esistente, senza cui non ci saranno né sicurezza né mercato; Agosta (SLIDES) ha ricondotto il confronto al quadro europeo dell’efficienza energetica, invitando a leggere la transizione “con meno slogan e più tecnica”.
Dal panel è emersa una linea precisa: il patrimonio edilizio italiano non può più permettersi immobilismo, maquillage normativi o interventi solo apparenti.
Secondo panel: energia, mercati e transizione del condominio
Il secondo panel, centrato su tariffe energetiche, mercati internazionali e strumenti di incentivazione dell’efficienza (VAI ALL’ARTICOLO DEDICATO), ha affrontato il fronte più sensibile per famiglie e condomini: quello dei costi dell’energia.
A dare la cornice istituzionale, il videomessaggio del ministro dell’Ambiente e della Sicurezza energetica, Gilberto Pichetto Fratin, che ha indicato nell’efficienza “la prima risposta strutturale” alla pressione sulle bollette e alla vulnerabilità geopolitica.
Accanto a lui, l’ing. Giovanni Puglisi (SLIDES), responsabile della Divisione SPS del Dipartimento Unità Efficienza Energetica di ENEA, ha spiegato che oggi il condominio “non è più solo un consumatore”, ma può diventare un nodo attivo capace di produrre, condividere e gestire energia.
L’ing. Riccardo Bani (SLIDES), presidente nazionale ARSE – Associazione Riscaldamento Senza Emissioni, ha puntato l’attenzione sull’elettrificazione dei consumi termici, presentandola come una strada per ridurre la dipendenza dal gas e dare più valore agli immobili.
Moreno Fattor (SLIDES), presidente nazionale ANIGHP – Associazione nazionale impianti geotermia Heat Pump, ha mostrato il potenziale della geotermia, frenata però ancora da troppa burocrazia.
Infine, l’ing. Ferdinando Gagliozzi (SLIDES), esperto in analisi dei mercati e degli andamenti delle tariffe energetiche, ha riportato il discorso sulla realtà dei mercati, ricordando che il prezzo dell’energia non dipende solo dai consumi, ma anche da shock globali, GNL e tensioni internazionali.
Il messaggio complessivo è stato chiaro: la transizione energetica del condominio richiede tecnologia, visione e una nuova qualità delle decisioni assembleari.
Terzo panel: morosità, tutela dei virtuosi e crisi del sistema
Il terzo panel, che ha aperto il pomeriggio, ha affrontato il tema della morosità in condominio (VAI ALL’ARTICOLO DEDICATO) come questione giuridica, sociale e gestionale insieme.
Sul palco il dottor Roberto Triola, magistrato, già presidente della seconda sezione della Corte di Cassazione e responsabile scientifico dei corsi per amministratori di Focus Condominio, ha offerto la chiave più tecnica, spiegando che una pignorabilità generalizzata del conto corrente condominiale rischierebbe di colpire proprio i condòmini in regola, cioè quelli che hanno già pagato.
Con lui il dottor Jean-Claude Mochet, segretario generale di UPPI – Unione Piccoli Proprietari Immobiliari, ha spostato l’attenzione sul contesto economico e sociale, osservando che la morosità “non è soltanto un problema contabile”, ma riflette l’impoverimento di molti proprietari e, spesso, anche la morosità degli inquilini che finisce per travolgere i locatori.
L’avvocato Luca Ficuciello, esperto in materia condominiale e gestore della crisi, ha aggiunto il tema della composizione della crisi da sovraindebitamento, invitando a distinguere tra chi non paga per scelta e chi si trova in una reale impossibilità economica.
A rendere il confronto ancora più concreto sono state le testimonianze delle aziende partner del congresso, intervenute per raccontare le ricadute pratiche dei mancati pagamenti su servizi, manutenzioni e rapporti con gli amministratori.
Da questo panel è emersa una consapevolezza forte: la morosità non è un incidente marginale, ma una delle questioni che più incidono sulla tenuta stessa della vita condominiale.
Quarto panel: tutti i progetti di riforma del condominio sotto esame
A chiudere il congresso è stato il quarto panel, il più politico e il più atteso, dedicato alla riforma del condominio e ai progetti oggi sul tavolo, presentati, analizzati (VAI ALL’ARTICOLO DEDICATO).
L’onorevole Alessandro Zan, proponente della proposta di legge 1553, ha difeso una riforma pensata per ristabilire equità nei confronti dei condòmini in regola, ribadendo che “non è giusto” che chi paga regolarmente continui a farsi carico, per anni, delle insolvenze altrui.
Il senatore Giorgio Maria Bergesio, tra i proponenti del DDL 1816, ha invece descritto il suo testo come un intervento per un condominio più “moderno, più sicuro e più professionale”, con maggiore trasparenza, più snellezza decisionale, obblighi assicurativi, più incisività contro la morosità e più valorizzazione del ruolo dell’amministratore.
L’analisi dei progetti di riforma
L’avvocato Isidoro Tricarico, portavoce delle associazioni proponenti il disegno di legge sul Registro Unico Nazionale degli Amministratori di Condominio (RUNAC), ha presentato il registro come una “riforma di civiltà, di trasparenza e di responsabilità”, pensata per dare ai cittadini uno strumento di verifica pubblica su requisiti, aggiornamento e regolarità professionale.
Cuore tecnico del panel è stato l’intervento del dottor Roberto Triola, che ha passato in rassegna i vari testi con un approccio molto concreto e spesso critico. Sul RUNAC, Triola ha osservato che l’idea di un registro unico può anche avere una sua logica, ma che il vero problema non è tanto l’accesso iniziale alla professione quanto il controllo effettivo sulla formazione e sull’aggiornamento: a suo giudizio, oggi le regole già esistenti sono severe sulla carta, ma scarsamente vigilate nella pratica, e il rischio è quello di creare un nuovo contenitore senza risolvere il nodo della qualità reale della preparazione professionale.
Sulla proposta Zan 1553, Triola ha concentrato l’attenzione in particolare su due aspetti. Il primo riguarda la previsione secondo cui chi acquista un immobile dovrebbe rispondere in solido di tutti i contributi condominiali maturati fino al momento del subentro: una formulazione che, secondo il magistrato, appare troppo ampia e problematica, anche perché non chiarisce con sufficiente precisione le conseguenze applicative.
Il secondo punto riguarda la modifica dell’articolo 1126 del codice civile sul lastrico solare: Triola ha fatto notare che l’estensione della ripartizione delle spese a tutti i condòmini, anche a quelli non coperti dal lastrico, rischia di entrare in tensione con altri principi già presenti nel sistema e di generare nuove incertezze interpretative.
Ancora più articolata è stata la sua analisi del DDL 1816 illustrato dal senatore Bergesio. Triola ne ha riconosciuto alcuni spunti interessanti, ma ha anche segnalato numerosi profili critici. In particolare ha contestato il rischio di norme ridondanti,come quelle che ribadiscono principi già desumibili dall’ordinamento; ha espresso dubbi sulla disciplina del compenso dell’amministratore, giudicando poco chiara la formulazione proposta; ha segnalato criticità sul tema delle assicurazioni obbligatorie, osservando che la previsione mescola coperture differenti senza una chiara scansione delle competenze; ha giudicato poco lineare il coinvolgimento del notaio nella certificazione della morosità in sede di compravendita; e ha definito “pericolosa”, sotto il profilo sistematico, la formulazione sulla solidarietà tra proprietario e conduttore per alcune spese, perché potrebbe aprire nuovi fronti di contenzioso invece di chiuderli.
Allo stesso tempo, Triola ha considerato utile la previsione che chiarisce la possibilità di sospendere i servizi suscettibili di godimento separato ai morosi, proprio per evitare che provvedimenti giurisprudenziali troppo generosi verso l’inadempiente finiscano per svuotare di efficacia la tutela del condominio.
Il senso complessivo della sua relazione è stato netto: la riforma del condominio non può diventare un collage di norme eterogenee o un insieme di risposte emergenziali. Triola ha insistito sul fatto che in Italia troppo spesso si pensa di risolvere i problemi con nuove riforme senza prima far funzionare davvero le regole già esistenti. E proprio per questo il suo intervento ha rappresentato una sorta di prova di resistenza tecnica dei progetti in campo: utili come base di discussione, ma a suo avviso ancora lontani da un assetto capace di migliorare senza complicare ulteriormente il “motore” del condominio.
Accanto a Triola, l’ing. Stefano Milanesi, presidente nazionale APAC e portavoce della Consulta delle associazioni degli amministratori di condominio, ha usato proprio l’immagine di un “motore” che rischia di essere compromesso da interventi parziali e non coordinati, chiedendo meno iniziative isolate e più confronto preventivo con i protagonisti reali del settore.
Il dottor Jean-Claude Mochet, segretario generale Uppi, ha riportato nel dibattito la preoccupazione dei piccoli proprietari per costi e burocrazia, senza chiudere alla possibilità di figure terze come il revisore condominiale, purché ben calibrate.
Il dottor Fabrizio Segalerba, presidente FIAIP – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali, ha insistito sul ruolo della collaborazione tra amministratore e agente immobiliare per dare trasparenza alle compravendite e far emergere in tempo morosità, delibere pendenti e lavori straordinari.
L’avvocato Luca Ficuciello, esperto in materia condominiale e gestore della crisi, ha riportato il discorso alla base di tutto: la formazione, la qualità dei formatori e la necessità di costruire un sistema credibile di selezione e aggiornamento.
È stato il panel che più di tutti ha fatto emergere una verità scomoda ma utile: sulla riforma del condominio esistono molte spinte, molte proposte e molti interessi, ma servono testi coerenti, pragmatici e costruiti con chi il condominio lo amministra e lo vive ogni giorno.
Da Condominio e Oltre una richiesta di realismo
Alla fine della giornata, Condominio e Oltre ha consegnato un messaggio molto netto al settore. Il condominio non è più un ambito periferico o specialistico: è il luogo in cui si incontrano edilizia, energia, giustizia civile, mercato immobiliare, sicurezza e professionalità tecniche.
Da Torino è emersa soprattutto una richiesta di realismo. E su questo terreno, fatto di competenza, manutenzione, trasparenza e qualità professionale, che si giocherà il futuro dell’amministrazione condominiale italiana.