La morosità in condominio ha aperto il pomeriggio di Condominio e Oltre, il congresso organizzato da Focus Condominio e svoltosi il 17 aprile a Torino davanti a una platea di oltre 100 persone tra amministratori condominiali, ingegneri, professionisti tecnici, avvocati, oltre agli studenti dell’IIS Curie Vittorini di Grugliasco, impegnati nel corso 72 ore Dm 140 per l’abilitazione ad amministratori di condominio grazie alle borse di studio messe a disposizione da Focus Condominio.
Un avvio tutt’altro che teorico: perché oggi parlare di morosità in condominio significa toccare insieme giustizia civile, sicurezza degli edifici, continuità dei servizi, tutela dei fornitori e protezione di quei proprietari che pagano regolarmente ma rischiano comunque di subire le conseguenze dell’inadempimento altrui.
Il titolo del panel era esplicito: “Lavori, servizi e morosità: come tutelare condominio, amministratori, fornitori e condòmini virtuosi”. A confrontarsi sul tema sono stati:
- Roberto Triola, magistrato, già presidente della seconda sezione della Corte di Cassazione e responsabile scientifico dei corsi per amministratori di Focus Condominio;
- Jean-Claude Mochet, segretario generale UPPI – Unione Piccoli Proprietari Immobiliari;
- Luca Ficuciello, avvocato esperto in materia condominiale e gestore della crisi.
Tre interventi diversi per taglio, ma uniti da una stessa consapevolezza: la morosità in condominio non è più una criticità marginale, bensì uno dei nodi più pesanti della gestione degli stabili, destinato a incidere sempre di più in una fase di crescita dei costi energetici, dei lavori e dei servizi.
Triola: il nodo morosità in condominio e i limiti della normativa
Il contributo di Roberto Triola ha affrontato il problema alla radice, sul piano giuridico. Il magistrato ha ricostruito l’evoluzione della disciplina delle obbligazioni condominiali, ricordando il lungo contrasto tra tesi della solidarietà e tesi della parziarietà e il tentativo del legislatore di bilanciare due esigenze contrapposte: da un lato la tutela dei condòmini in regola, dall’altro quella del creditore del condominio.
Triola ha spiegato come la riforma abbia cercato di proteggere i non morosi imponendo al creditore di agire prima contro i morosi, ma ha anche sottolineato che, nella pratica, questa soluzione non ha davvero risolto il problema, anzi lo ha complicato, scaricando spesso sui tempi della giustizia civile un equilibrio già fragile. Il passaggio più netto del suo intervento ha riguardato il conto corrente condominiale: secondo Triola, ammetterne la pignorabilità in via generale significherebbe colpire immediatamente le somme versate proprio dai condòmini virtuosi, aggirando di fatto la logica dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. In altre parole, si finirebbe per sacrificare chi paga, e non chi è inadempiente.
Non meno concreto il richiamo di Triola al tema dei lavori. Il fondo speciale previsto per gli interventi di una certa importanza era nato con l’intento di garantire, insieme, imprese e condòmini regolari, ma nella sua formulazione più rigida aveva finito per bloccare molti cantieri, perché raccogliere integralmente le somme in presenza di morosità diffuse si rivelava spesso impraticabile.
Da qui l’idea di fondo emersa dal suo intervento: il vero punto non è moltiplicare norme astratte, ma costruire un sistema che impedisca alla morosità di paralizzare manutenzioni, servizi essenziali e sicurezza del patrimonio edilizio.
Mochet: la morosità in condiominio problema etico e sociale
Jean-Claude Mochet ha spostato il discorso sul piano economico e sociale. Per il segretario generale di Uppi, la morosità in condominio non è soltanto un problema contabile: è prima di tutto un problema etico e sociale, che riflette l’impoverimento di una parte crescente dei proprietari e, spesso, anche degli inquilini. Il suo intervento ha insistito su un punto spesso sottovalutato: molte morosità condominiali non nascono dal proprietario che non vuole pagare, ma dal locatore che scopre troppo tardi l’inadempimento del proprio inquilino sulle spese condominiali. In questo modo anche un proprietario inizialmente “virtuoso” finisce trascinato nella morosità.
Mochet ha ricordato come il crescente peso di bollette, servizi, materie prime e manutenzioni stia aggravando il quadro e come, in un Paese in cui gran parte dei piccoli proprietari ha redditi modesti o pensioni non elevate, il rischio di un aumento della morosità sia tutt’altro che teorico.
Da qui la sua richiesta di una riforma che metta davvero al centro i condòmini virtuosi. Mochet ha parlato della necessità di rafforzare la posizione del condominio come creditore privilegiato, di semplificare le azioni di recupero giudiziario e di ripensare incentivi e detrazioni in modo più aderente alla realtà concreta dei 45 milioni di italiani che vivono in condominio.
Il ragionamento di Uppi è chiaro: tutelare la parte in regola non significa criminalizzare chi è in difficoltà reale, ma impedire che pochi inadempienti o la lentezza del sistema finiscano per bloccare lavori, impoverire il patrimonio edilizio e spingere, nei casi più gravi, verso una perdita della proprietà da parte dei piccoli proprietari.
Ficuciello: gestire la crisi da sovraindebitamento
L’intervento di Luca Ficuciello ha aggiunto al dibattito uno snodo decisivo: quello della gestione della crisi da sovraindebitamento. L’avvocato ha definito la morosità in condominio come il cuore del problema e ha distinto con nettezza tra chi sceglie di non pagare e chi, invece, si trova nell’impossibilità oggettiva di onorare i propri debiti. In questa seconda area si inseriscono gli strumenti della composizione della crisi, che secondo Ficuciello possono diventare una risposta concreta anche in ambito condominiale.
Il suo intervento ha insistito molto su un cambio di approccio culturale richiesto anche agli amministratori: non soltanto conflitto e decreto ingiuntivo come riflesso automatico, ma capacità di leggere per tempo il disagio, comprendere se il debitore stia avviando una procedura di sovraindebitamento e valutare, insieme all’assemblea, come evitare ulteriori costi inutili per il condominio.
Ficuciello ha inoltre richiamato un aspetto poco discusso ma molto importante: anche il condominio, in determinate circostanze, può essere coinvolto nelle procedure da sovraindebitamento, ad esempio quando si trova esposto per fatti non imputabili ai singoli condòmini, come ammanchi rilevanti generati da una cattiva gestione.
Il suo messaggio finale è stato molto chiaro: la legge offre strumenti, ma servono professionisti capaci di usarli bene e amministratori messi in condizione di dialogare, capire il contesto e intervenire prima che la morosità degeneri in una spirale di spese legali, pignoramenti e blocco dei servizi.
Morosità in condominio: i riflessi sulle aziende fornitrici
A rendere ancora più concreto il panel sono state le testimonianze delle aziende fornitrici del condominio che hanno sostenuto il congresso Condominio e Oltre. Gli speech dei relatori sono stati infatti intervallati dagli interventi di SKYLINE, DYLOG, ENNOVIA – EGEO, GROUPUP, ELTI, COMUNICASA, ISTA, NOVA, VITANOVA e BANCA REALE, che hanno colto l’occasione non soltanto per presentare la propria attività, ma anche per portare nel dibattito il punto di vista di chi vive ogni giorno, accanto agli amministratori, le ricadute pratiche della morosità in condominio: ritardi nei pagamenti, servizi da garantire, equilibrio tra flessibilità commerciale e sostenibilità aziendale, necessità di trovare soluzioni che non aggravino ulteriormente le difficoltà degli stabili.
Morosità: il messaggio partito da Torino
Dal panel di Torino è emerso così un messaggio netto: la morosità in condominio non può essere trattata come una semplice anomalia amministrativa. È una questione che investe il diritto, l’economia, la coesione sociale e la tenuta stessa della vita in condominio. Per questo la risposta non può limitarsi al recupero crediti in senso stretto.
Servono tempi della giustizia più compatibili con la realtà degli stabili, regole più chiare sul conto corrente condominiale, strumenti efficaci di tutela per i condòmini virtuosi, attenzione ai casi di difficoltà reale e un rapporto più stretto tra amministratori, professionisti e fornitori.
Solo così, è il senso del confronto emerso a Condominio e Oltre, si può evitare che l’inadempimento di alcuni finisca per diventare il problema di tutti.