Per il condominio e l’amministratore le novità fiscali 2024 sono, come sempre, numerose, così come le relative incombenze. Riassumiamo di seguito gli aspetti salienti con riferimento a quanto introdotto dalla Legge di Bilancio.
Studio amministratore: le novità fiscali e contabili
Innanzitutto una novità fiscale e gestionale per gli amministratori di condominio che operino in regime agevolato forfettario: dal 1° gennaio 2024, infatti, sono anch’essi obbligati all’emissione di sole fatture elettroniche.
Non cambia, invece, la soglia antiriciclaggio per i pagamenti in contanti, che resta fissata a 4.999,99 euro.
Questo limite, ricordiamolo, si applica anche ad eventuali maxi-rate condominiali: qualora l’importo di un conguaglio o di una quota (ordinaria o straordinaria) dovesse superare i 5mila euro, non soltanto dovrà transitare, come previsto dall’art. 1129 c.c., sul conto corrente condominiale, ma dovrà anche essere corrisposta con modalità tracciabili.
Divieto, dunque, per i condòmini più… “tradizionalisti”, di presentarsi allo studio dell’amministratore con il rotolo di contanti in tasca per effettuare il pagamento!
Condominio e bonus edilizi: scadenze e aliquote fiscali 2024
Naturalmente, la partita più cospicua in materia di fisco condominiale (e immobiliare in genere) è quella inerente i bonus edilizi. Esaminiamo, in ordine sparso, le principali novità.
Innanzitutto: la detrazione al 75% in 5 anni con IVA agevolata al 4% per l’abbattimento delle barriere architettoniche non è più applicabile a lavori quali quelli inerenti i bagni o i serramenti, ma solo a quelli che riguardano scale, rampe, ascensori e piattaforme elevatrici.
Voltando pagina, è importante osservare che l’aliquota della ritenuta d’acconto bancaria dovuta dai beneficiari all’atto dell’accredito dei pagamenti relativi ai bonifici “parlanti” disposti dai contribuenti per beneficiare di oneri deducibili o per i quali spetta la detrazione d’imposta è stata elevata dall’8% all’11%.
Capitolo superbonus: data per assunta la riduzione al 70% delle detrazioni per i lavori di efficientamento in condominio, è interessante rimarcare i seguenti punti:
- le asseverazioni superbonus per lavori pagati e terminati entro il 31/12/2023 possono essere trasmesse nell’anno 2024, entro i termini ordinari, ma è necessario che i tecnici abilitati evidenzino e attestino che la data di liquidazione del SAL o la data di ultimazione dei lavori, cui l’asseverazione si riferisce, è antecedente al 31 dicembre 2023. Nota bene: per il super-ecobonus la data di ultimazione non deve essere precedente a quella di invio allo SdI delle fatture con sconto sul corrispettivo del 100% relative agli interventi trainati;
- sul versante dei proprietari immobiliari, chi vende un immobile ristrutturato con le agevolazioni del superbonus (ex 110%) a meno di dieci anni dai lavori, dovrà pagare un’imposta del 26% sulla plusvalenza incassata dall’operazione di compravendita. Sono esclusi gli immobili acquisiti dopo una successione o quelli prima casa (almeno per la maggior parte dei dieci anni che precedono la vendita o quelli che intercorrono tra data di acquisto/costruzione e quella di cessione). Nota bene: per determinare l’importo da tassare è possibile sottrarre il 50% delle spese sostenute per gli interventi conclusi da più di cinque anni;
- occhio anche ai controlli fiscali sull’aggiornamento della rendita catastale a seguito di lavori ex art. 119 DL 34/2020 (superbonus);
- si ricorda, inoltre, che le imprese edili incaricate dei lavori devono indicare in fattura il CCNL applicato e predisporre il DURC di congruità della manodopera per tutti i contratti privati di importo complessivo, al netto dell’IVA, superiore ai 70 mila euro. Attenzione: senza DURC di congruità, ove obbligatorio, il contribuente perde il diritto alla detrazione.
La cessione del credito fiscale
Le cessioni dei crediti fiscali sono vietate all’infuori dei seguenti casi:
1) spese documentate sostenute dal 1° gennaio 2022 per la realizzazione degli interventi di abbattimento barriere architettoniche (per i quali la detrazione spetta nella misura del 75%);
2) gli interventi rientranti nel superbonus per i quali, alla data del 16 febbraio 2023, risulti:
- presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA), nei casi di interventi diversi da quelli effettuati dai condomìni;
- adottata la delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei lavori e risulti presentata la CILA, per interventi effettuati dai condomìni;
- presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo per gli interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici;
3) gli interventi non rientranti nel Superbonus, per i quali alla data del 16 febbraio 2023 siano già iniziati i lavori per gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo, oppure risulti presentata la richiesta di titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori edilizi rientranti nei seguenti interventi agevolabili:
- realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;
- restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile;
- interventi antisismici effettuati mediante demolizione e ricostruzione dell’immobile ubicato in zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3 (individuate dall’ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3519 del 28 aprile 2006) da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che entro trenta mesi dal termine dei lavori provvedano alla successiva rivendita.
ATTENZIONE: Le cessioni di detrazioni relative a spese 2023 (o di rate residue di anni precedenti) devono avvenire entro e non oltre il 16 marzo 2024.