L’applicazione della cedolare secca in condominio è tema sempre piuttosto controverso. Non a caso, sono numerose le richieste di chiarimento o di consulenza che pervengono tutti i giorni all’Agenzia delle Entrate.
Tra quelle degli ultimi giorni, ne abbiamo selezionate due di segno opposto: un caso in cui la cedolare secca in condominio si può applicare, e un altro in cui, invece, il ricorso al regime della cedolare non è consentito.
La cedolare secca in condominio: due casi pratici
Innanzitutto una premessa. Introdotta dall’articolo 3 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, la cedolare secca è un’imposta sostitutiva di Irpef, addizionali, imposte di registro e di bollo, che in determinati casi il locatore di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze può scegliere in alternativa alla tassazione ordinaria.
Non sempre, tuttavia, quest’opzione può essere esercitata.
Esaminiamo, dunque, due casi pratici.
Caso 1 – L’immobile locato al condominio
Proprio nei giorni scorsi al servizio di consulenza fiscale dell’Agenzia delle Entrate è giunto il seguente quesito:
D. È possibile per il proprietario (persona fisica) di un’abitazione scegliere il regime della cedolare secca per un contratto di locazione in cui il conduttore è un condominio? L’immobile concesso in locazione costituisce l’abitazione principale del custode del condominio.
Vediamo la risposta fornita dall’esperto, Paolo Calderone:
R. Il regime fiscale della cedolare secca è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni (circolare dell’Agenzia delle entrate n. 26/2011).
Con la stessa circolare l’Agenzia ha chiarito che per l’applicazione della cedolare è necessario considerare anche l’attività del conduttore, specificando che restano esclusi dal regime i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo. Vi rientrano, invece, i contratti conclusi con enti pubblici o privati non commerciali, purché dal contratto risulti la destinazione degli immobili a finalità abitative.
Nella situazione rappresentata, quindi, poiché la parte conduttrice è un condominio che non esercita attività di impresa, o di arti e professioni e l’immobile oggetto della locazione è destinato ad abitazione principale del custode dello stesso condominio, il locatore potrà usufruire del regime facoltativo della cedolare secca.
Caso 2 – La locazione di un immobile condominiale
In un altro quesito la situazione è ribaltata: è infatti il condominio a voler affittare una parte comune avvalendosi del regime della cedolare secca.
Ecco il caso specifico.
D. Si chiede conferma del fatto che un condominio che affitta la portineria condominiale non possa richiedere l’applicazione della cedolare secca, anche quando il locatario è una persona fisica che utilizza l’immobile come propria abitazione.
Vediamo la risposta delle Entrate.
R. A proposito di cedolare secca in condominio, con la circolare n. 26/2011 l’Agenzia delle entrate ha chiarito che per la locazione di immobili a uso abitativo oggetto di proprietà condominiale non è possibile esercitare l’opzione per tale regime di tassazione, “attesa la particolarità della fattispecie con riguardo alle regole che sovrintendono alla gestione della parti comuni e alla circostanza che i contratti sono usualmente stipulati e registrati dall’amministratore utilizzando il codice fiscale del condominio”.
Conclusioni sulla cedolare secca in condominio
Ricapitolando i pareri espressi dalle Entrate attraverso FiscoOggi (l’organo ufficiale d’informazione dell’Agenzia):
- un privato che non agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa può legittimamente affittare con il regime della cedolare secca un’unità abitativa di sua proprietà al condominio che voglia destinarlo ad alloggio del portiere
- il condominio non può scegliere l’opzione neanche qualora voglia affittare una parte comune (ex alloggio del portiere) a un privato che ne necessiti quale abitazione principale.
Per scaricare la circolare 26/2011 dell’Agenzia delle Entrate clicca qui.