Quando si parla di assicurazione in condominio, e cioè della cosiddetta polizza globale fabbricati, si fa riferimento a uno strumento prezioso ma non sempre conosciuto a sufficienza.
In particolare, tra le domande in materia di assicurazione condominiale che più spesso vengono poste da amministratori e condòmini ai docenti di Focus Condominio spiccano le seguenti tre:
- La polizza globale fabbricati copre solo i danni causati dalle parti comuni o anche quelli provocati dalle parti di proprietà esclusiva?
- L’amministratore di condominio è obbligato a stipulare la polizza globale fabbricati?
- Con quale maggioranza l’assemblea condominiale può approvare la stipula dell’assicurazione in condominio?
Prima di rispondere a questi quesiti, facciamo una rapida premessa, fornendo una breve definizione dell’assicurazione condominiale conosciuta come polizza globale fabbricati.
Assicurazione in condominio: che cos’è la polizza globale fabbricati
Come spiega l’avvocato Andrea Marostica, “la polizza globale fabbricati è quell’assicurazione condominiale che interviene per tenere indenni il condominio ed i condòmini da eventuali danni causati a terzi. Attenzione: è importante evidenziare che, a questi fini, nella nozione di terzi rientrano anche i singoli condòmini”.
Facciamo un esempio pratico. “Tra i più comuni – prosegue Marostica – c’è quello della tegola che cade danneggiando l’auto di un condomino. In questo caso, al netto di eventuali limitazioni previste dalle clausole contrattuali, l’assicurazione condominiale interverrà manlevando il condominio dal risarcimento. Si tratta, insomma, di un’assicurazione della responsabilità civile, poiché è finalizzata a sollevare l’assicurato (il condominio) dall’obbligo di natura risarcitoria consistente nel pagamento dei danni da questo causati”.
I danni causati dalle parti private
A questo punto, l’interrogativo che i più si pongono è il seguente: tra i danni coperti dall’assicurazione condominiale ci sono anche quelli provocati dalle parti di proprietà esclusiva? Ad esempio – riprendendo l’esempio precedente – se a schiantarsi sull’auto parcheggiata non sia una tegola del tetto condominiale ma un calcinaccio distaccatosi da un balcone privato?
La risposta è che… dipende. Da che cosa?
“A determinarlo – puntualizza l’avvocato Marostica – sono le estensioni di garanzia che possono essere prestate: è una decisione che dovrà essere presa in sede di stipula del contratto. Attenzione, però. In un caso o nell’altro (e cioè danno causato da parti comuni o esclusive) va sempre tenuto presente l’elemento soggettivo”.
Facciamo ancora alcuni esempi concreti. Si pensi al caso nel quale un condomino abbia inteso causare volontariamente un danno o (magari manomettendo una tubazione per provocare un allagamento). Evidentemente, ciò esula dalla garanzia prestata dall’assicuratore. Infatti, l’assicurazione condominiale, come ogni altro tipo di assicurazione, non risarcisce i danni derivanti dal dolo dell’assicurato.
“Ma non è tutto – chiosa l’avvocato Marostica -. Il contratto, infatti, potrebbe anche prevedere limitazioni in casi di colpa grave (ad esempio, l’aver gravemente trascurato la manutenzione). Inoltre, anche determinati eventi potrebbero essere specificatamente esclusi da un’apposita clausola.
Assicurazione in condominio: nessun obbligo per l’amministratore
E veniamo, dunque, al ruolo dell’amministratore. A porre il “padre di tutti i quesiti” in materia di assicurazione condominiale è R. B., amministratore di alcuni condomini a Bologna:
L’amministratore di condominio è obbligato a stipulare un’assicurazione globale fabbricati?
In questa videopillola di 60 secondi, la risposta dell’avvocato Marostica:
Peraltro, ad esimere dall’obbligo di stipulare l’assicurazione condominiale è anche la giurisprudenza. Si veda, in proposito, la sentenza di Cassazione numero 8233/2007.
Il quorum deliberativo
Assodato che per l’amministratore non sia un obbligo stipulare l’assicurazione condominiale, ovviamente egli può farlo per conto del condominio a seguito di apposita delibera assembleare.
Ma – e veniamo al nostro ultimo quesito – qual è la maggioranza prevista?
Per conoscere la risposta, non resta che cliccare sull’immagine sottostante e sentire il parere dell’avvocato Marostica:
In sintesi:
- La legge non prevede un quorum per deliberare la stipula dell’assicurazione condominiale;
- Secondo la giurisprudenza (vedi sentenza di Cassazione n. 16011/2010) occorre la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno metà del valore dell’edificio;
- L’assemblea, ovviamente, delibera anche sulla scelta della compagnia e della polizza, valutando preventivi, condizioni contrattuali e clausole.
Polizza globale fabbricati: la video-lezione
Nel nostro prossimo approfondimento in materia di assicurazione condominiale porremo l’accento sulla gestione del sinistro, focalizzando l’attenzione sulle azioni che deve compiere l’amministratore.
Se intanto si ha qualche quesito relativo all’assicurazione in condominio da porre ai tutor di Focus Condominio, è sufficiente compilare il form qui sotto: