Quello degli ascensori in condominio è un tema complesso e oggetto non solo di frequenti aggiornamenti in materia fiscale e normativa, ma anche di frequenti pronunce di merito e di legittimità.
Di seguito, le ultime novità in tema di aliquote, riparazioni, ristrutturazioni, abbattimento delle barriere architettoniche. Senza dimenticare i fondamentali principi espressi da due recenti sentenze di Cassazione aventi ad oggetto proprio gli ascensori in condominio.
Ascensori in condominio: Iva agevolata sulle riparazioni
A proposito di ascensori in condominio, l’ultima novità in ordine di tempo è datata 5 maggio 2022 ed è di natura fiscale .
Secondo una sentenza della Corte di Giustizia Europea, infatti, la riparazione e la ristrutturazione di ascensori al servizio di immobili ad uso abitativo gode dell’aliquota Iva ridotta, essendo equiparabile alla ristrutturazione di abitazioni private.
Due le condizioni e i principi espressi dalla Corte a suffragio di tale decisione:
- innanzitutto, deve trattarsi di lavori “occasionali”. Sono dunque esclusi i servizi di ordinaria manutenzione degli ascensori in condominio;
- in secondo luogo, in un edificio condominiale gli ascensori sono da considerarsi strutture condivise che, in quanto tali, rientrano nella nozione di “abitazioni private” ai sensi dell’allegato IV, punto 2, della direttiva comunitaria sull’Iva.
Detrazioni fiscali per l’abbattimento delle barriere architettoniche
Come è noto, la legge di Bilancio per il 2022 ha affiancato alle agevolazioni già previste (bonus ristrutturazioni e superbonus interventi trainati) una nuova detrazione del 75% – valida solo per il 2022 – finalizzata all’abbattimento delle barriere architettoniche.
Uno dei principali impieghi di questi bonus riguarda proprio gli ascensori in condominio (ma anche altri mezzi quali i montascale). Non c’è dunque da stupirsi che il tema sia stato oggetto, in questi mesi, di numerose richieste di chiarimento pervenute all’Agenzia delle Entrate.
Ne riportiamo due delle più recenti, con le relative risposte a cura dell’esperto, Paolo Calderone.
L’installazione dei montascale in condominio
D. Una persona con disabilità grave e con difficoltà motorie ha intenzione di far installare un montascale, a proprie spese, nell’edificio condominiale in cui vive. Può chiedere la detrazione del 50% dell’intera spesa deve attenersi alla ripartizione millesimale della tabella condominiale?
R. L’installazione di un montascale rientra tra gli interventi edilizi, realizzabili sia sulle singole unità immobiliari che sulle parti comuni di edifici residenziali, finalizzati alla rimozione delle barriere architettoniche. Per questi interventi, previsti dall’articolo 16-bis del Tuir (comma 1, lettera e), è riconosciuta, fino al 31 dicembre 2024, una detrazione del 50% (da ripartire in 10 anni) su un importo massimo di spesa di 96.000 euro.
Considerato che il montascale è necessario all’uso specifico solo della persona con disabilità e non anche degli altri condòmini, il contribuente che sostiene il costo per la sua installazione avrà diritto a usufruire del beneficio fiscale sull’intera spesa effettuata, senza che questa debba essere ripartita secondo le quote millesimali della tabella condominiale (risoluzione n. 336/2008).
Abbattimento barriere architettoniche con bonus 50%
D. Si chiede se per usufruire della detrazione del 50% in dieci anni, prevista dall’articolo 16-bis del Tuir per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, è necessario che nell’immobile ristrutturato abiti una persona disabile.
R. Tra gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, previsti dall’articolo 16-bis del Tuir, rientrano anche quelli finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche. Per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024 è riconosciuta una detrazione del 50%, da ripartire in dieci quote annuali di pari importo e da calcolare su un importo massimo di 96.000 euro. Dal 2025 la percentuale di detrazione scenderà al 36% e si calcolerà su un importo massimo di spesa di 48.000 euro.
L’Agenzia delle entrate ha più volte specificato (da ultimo, con la circolare n. 7/2021) che la detrazione spetta anche se l’intervento è effettuato in assenza di persone con disabilità nell’unità immobiliare o nell’edificio oggetto dei lavori.
Ascensori in condominio: ripartizione delle spese in deroga
Una diatriba particolarmente frequente in materia di ascensori in condominio riguarda una ripartizione delle spese che esenti, ad esempio, le unità immobiliari al pianterreno.
La questione è stata oggetto di una recente ordinanza di Cassazione: la n. 786 del 12 gennaio 2022.
Come precisato dagli Errmellini,
L’atto di approvazione delle tabelle di ripartizione della spesa, qualora si adegui al criterio legale indicato dall’art. 1223 cod. civ. e dall’art. 68 disp. att. stesso codice, che fissa la misura della contribuzione proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino, costituisce un’operazione meramente esecutiva ed aritmetica e non ha pertanto valore negoziale, a prescindere dal fatto che essa sia allegata al regolamento di condominio di natura contrattuale e quindi approvata da tutti i condòmini insieme ad esso.
Diversa è invece l’ipotesi in cui la tabella deroghi al criterio legale di proporzionalità del valore delle proprietà individuali. In tale situazione l’atto di approvazione della tabella, in quanto avente natura negoziale, deve provenire da tutti i condòmini.
Nel caso in discussione la tabella derogava al criterio legale, esentando dalle spese per l’ascensore le proprietà site al piano terra. Tale tabella, per essere modificata necessitava del voto favorevole di tutti i condòmini.
Una prescrizione conforme a un’altra sentenza di Cassazione, n. 5399 del 1999, che, esaminando il caso in cui le tabelle allegate al c.d. regolamento contrattuale non avevano rispettato il criterio della proporzionalità, aveva affermato che le tabelle millesimali allegate a regolamento contrattuale non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condòmini o per atto dell’autorità giudiziaria.
Gli ascensori in condominio sono luoghi di privata dimora
Chiudiamo questa rassegna con un’altra sentenza di Cassazione, questa volta penale: la num. 15889 del 26 aprile 2022.
Caso in oggetto: una rapina effettuata all’interno della cabina di un ascensore in condominio.
Secondo la Cassazione, è da intendersi come luogo di privata dimora non solo “l’abitazione”, ma anche ogni sua pertinenza, come garage, androni, cortili condominiali e ascensori. Di qui l’aggravante, dato che l’aggressione funzionale alla rapina era stata agita all’interno di uno spazio di pertinenza dell’abitazione, ovvero il vano ascensore del condominio.